A principios de este mes, el Senado de Estados Unidos aprobó la Ley Camino a la Vivienda del Siglo XXI por un margen rara vez visto en una importante legislación: 89 a 10. La medida, redactada principalmente por la senadora Elizabeth Warren (D-Mass.) y su equipo, apunta a la industria de alquiler de viviendas unifamiliares como una de las principales causas de la dolorosa escasez de viviendas en Estados Unidos.
La idea que motiva el proyecto de ley: estas empresas están comprando o construyendo, y luego alquilando para obtener ganancias, casas que de otro modo se pondrían a la venta, reduciendo la oferta en el mercado y, por lo tanto, elevando los precios y limitando las opciones de los compradores para los ranchos, casas coloniales o condominios disponibles en los vecindarios donde les gustaría vivir. Esa idea cuenta con un amplio apoyo bipartidista: el presidente Trump ha dicho que apoya mantener a los inversores fuera del mercado de viviendas unifamiliares y emitió una orden ejecutiva a tal efecto en enero.
No está claro si la ley se adoptará en su forma actual, ya que la Cámara está debatiendo actualmente si agregar sus disposiciones a su propio proyecto de ley de vivienda aprobado en febrero. Pero si los principales elementos de la Ley ROAD se convierten en ley, es probable que socaven sus propias intenciones, al frenar severamente la inversión en nuevas viviendas unifamiliares.
Como dijo Ed Pinto, director del Centro de Vivienda del American Enterprise Institute y ex director de crédito de Fannie Mae Fortuna«El proyecto de ley del Senado deja claro que la industria de alquiler de viviendas es un sector no deseado en Estados Unidos. Es un ejemplo de libro de texto de la ley de consecuencias no deseadas».
Pinto destaca que este negocio hoy amenazado apenas existía hace 15 años, y que surgió de una necesidad. “La gente alquila viviendas unifamiliares por tres buenas razones”, reconoce Pinto. «Primero: no pueden calificar para comprar porque no tienen suficientes ahorros o ingresos suficientes, o sufren de puntajes crediticios bajos. Y estamos viendo cada vez más esa situación a medida que los precios se han disparado. Segundo: planean mudarse en uno o dos años. O tercero: quieren vivir en una casa pero no quieren las restricciones y responsabilidades de ser propietarios». En los tres casos, añade, los inquilinos buscan tres o cuatro dormitorios y un patio trasero, características que no pueden conseguir en un apartamento.
Hoy en día, las empresas que han surgido para atender a esta creciente población (personas que, por ejemplo, no podían cubrir el monto mensual para comprar o cambiaban con frecuencia de lugar para un nuevo trabajo) adquieren esas propiedades de dos maneras. La primera: comprar viviendas unifamiliares existentes, que suelen estar muy deterioradas, con la intención de renovarlas. Por ejemplo, Amherst –uno de los principales actores de la industria– ha reparado unas 58.000 viviendas, gastando alrededor de 40.000 dólares cada una en mejoras, para una inversión total de más de 2.000 millones de dólares. Segundo: el grupo de construcción para alquiler paga a los promotores para que construyan barrios de viviendas expresamente para alquiler en lugar de venta.
Los partidarios de la Ley ROAD argumentan que los alquileres especialmente construidos no añaden nada a la oferta y, de hecho, empujan los dólares destinados a la vivienda en la dirección equivocada, y que la parte de la ecuación de compra y rehabilitación reduce el número de viviendas en venta. Según Pinto, ambas opiniones son radicalmente erróneas.
Las casas que empresas como Amherst reparan y ponen en el mercado a menudo comienzan en tan malas condiciones que en realidad no forman parte de la oferta de viviendas en absoluto. No se pueden alquilar ni vender fácilmente. Equipados con techos y cocinas nuevos, con el tiempo suelen volver al mercado como principales candidatos para la venta. De hecho, dice Pinto, «Las matemáticas muestran que en los últimos dos años, los inversores en rehabilitación están vendiendo más casas de las que compran. Estas empresas observan el mercado. Cuando los precios suben y hacen que vender sea mejor que alquilar, venden. Eso puede ser dos años después de la compra o siete años después de la compra. Pero el efecto neto es que una casa renovada sale al mercado».
Las disposiciones de la Ley ROAD podrían acabar con la inversión en viviendas nuevas
La Ley ROAD contiene dos disposiciones que enfriarían la actividad en ambas áreas. En primer lugar, exige que los “grandes inversores institucionales”, definidos como cualquier entidad con fines de lucro que posea 350 o más viviendas, no puedan comprar más propiedades de las que poseen hoy. Las sanciones son duras: si un participante que tuviera una cartera de 1.000 viviendas comprara sólo una más, estaría sujeto a una multa de alrededor de 1 millón de dólares.
La segunda disposición se refiere a la nueva construcción. ROAD sí permite la construcción de nuevas viviendas en alquiler. Pero aquí está el truco: también requiere que después de siete años de arrendamiento, esas residencias deben venderse. «Eso ya supone un congelamiento total de la financiación para alquileres especialmente diseñados», afirma Pinto. «Se financian principalmente con capital privado de entidades como compañías de seguros y fondos de pensiones y soberanos. Son inversores a largo plazo. ¿Imagínese si tuviéramos otra crisis como la GFC en 2008, o simplemente una gran desaceleración, y los inversores se vieran obligados a vender porque es el séptimo año? No quieren asumir ese tipo de riesgos, por lo que se están retirando».
Pinto también señala que ROAD otorga poderes alarmantemente amplios al Secretario del Tesoro. «Establece que el Secretario esencialmente puede cambiar la ley casi de cualquier manera que quiera», señala, «cambiando las definiciones de una manera que excluya cualquier posibilidad de ser propietario de estas viviendas».
Dado el daño que Warren y otros defensores afirman que la propiedad para alquilar está causando a los potenciales propietarios de viviendas, es sorprendente saber que la cartera total de la industria asciende a alrededor de 800.000 propiedades, aproximadamente el 1% de todas las viviendas existentes en los EE. UU. Aún así, Pinto señala que la industria desempeña un papel extremadamente importante a la hora de generar nueva oferta «en el margen». Cada año surgen alrededor de 40.000 viviendas construidas expresamente para alquiler. Pinto dice que son un factor importante casi exclusivamente en estados como Texas, Florida y Carolina del Norte, que se encuentran entre los mercados más asequibles del país. Las compras de rehabilitación también son más comunes en esos mercados. Esos hechos, sostiene Pinto, niegan el concepto de que las viviendas de alquiler inflan artificialmente los precios. “De hecho, no hay evidencia estadística de que así sea”, afirma Pinto. «Es en estados como California, donde casi no hay industria de viviendas de alquiler, donde los precios son más altos».
ROAD simplemente no tiene sentido económico. Los alquileres compiten constantemente con las viviendas en venta. Frenar la oferta de cualquiera de ellos eleva los costos de su categoría rival. Si la producción de viviendas construidas para alquilar disminuye debido a la regla de “siete años para vender”, los clientes potenciales unifamiliares se apresurarán a buscar apartamentos, lo que aumentará los alquileres. Esa dinámica daría a los vendedores de viviendas unifamiliares más espacio para subir los precios.
Es mejor dejar que el mercado haga lo que siempre ha hecho. Cuando los precios de las viviendas se vuelven extremadamente altos en relación con los ingresos, de modo que los costos mensuales se vuelven inasequibles para muchos, más personas alquilan casas o apartamentos unifamiliares. Eso quita presión sobre las viviendas en venta, ayudando a bajar los precios, no a inflarlos. Entonces las casas se convierten en un mejor negocio, la demanda y los precios aumentan, y es precisamente cuando los propietarios de casas en alquiler ponen a la venta más propiedades, lo que ayuda a equilibrar el mercado y contener el repunte. Es un flujo y reflujo saludable que los jugadores de propiedad propia ayudan a hacer funcionar.
Sin duda, a Estados Unidos le faltan varios millones de casas. Pero ROAD es efectivamente el camino para acabar con miles de millones en inversiones que a menudo están logrando lo que los partidarios de la Ley dicen que quieren: más casas, recientemente renovadas, puestas a la venta.
