Washington, DC – 04 de julio: el presidente de los Estados Unidos, Donald Trump, unido por legisladores republicanos, firma el … Más
La One Big Beautiful Bill Ley, firmada por el presidente Donald Trump el 4 de julio de 2025, no está exento de críticos. Desde las preocupaciones sobre los déficits de globo hasta los controvertidos recortes hasta Medicaid, muchos ven la legislación como un paso atrás. Sin embargo, para aquellos en la industria de bienes raíces comerciales, el proyecto de ley es un posible cambio de juego. Las nuevas disposiciones fiscales ofrecen claridad y estabilidad a largo plazo para desarrolladores e inversores, preparando el escenario para lo que podría ser el próximo gran auge en el sector.
Si bien las disposiciones del OBBBA tendrán implicaciones significativas para todo el mercado inmobiliario comercial, dos sectores se beneficiarán particularmente: viviendas multifamiliares de bajos ingresos y desarrollo industrial.
Un impulso permanente para viviendas asequibles
Hay una creciente escasez de viviendas en los Estados Unidos, especialmente en el extremo del mercado de bajos ingresos. La falta de unidades asequibles impulsa la falta de vivienda, profundiza la pobreza, tensa los servicios públicos y debilita la economía al limitar la movilidad de la fuerza laboral y la estabilidad social a largo plazo. El OBBBA se dirige específicamente a esta crisis con los nuevos incentivos y disposiciones para impulsar el desarrollo.
Según DLP Capital, una compañía privada de inversión inmobiliaria que se especializa en el desarrollo de viviendas asequibles, la brecha entre los ingresos calificados y los ingresos reales ha crecido a 54.6% desde -3.7% desde 2021. DLP cree que los nuevos incentivos tendrán un impacto significativo en el mercado. «El OBBBA puede ser la legislación de CRE más prohíbe en una generación», dice el jefe de crecimiento de DLP, Bo Parfet.
El OBBBA incluye un impulso significativo al programa de crédito fiscal de vivienda de bajos ingresos, que es la herramienta principal de la nación para crear viviendas asequibles. Antes del OBBBA, operaba con asignaciones anuales sujetas a la aprobación y extensión del Congreso. Si bien es efectivo, este enfoque creó incertidumbre para la planificación de proyectos a largo plazo y la capacidad limitada de los estados para abordar la escasez de viviendas con fondos consistentes y predecibles. El OBBBA proporciona un aumento permanente del 12% en la cantidad anual de asignaciones de 9% de LIHTC.
Otra disposición creada bajo el OBBBA es el fondo de permisos de vía rápida, que permite a los desarrolladores pagar una tarifa para acelerar las revisiones ambientales federales bajo la Ley Nacional de Política Ambiental. Este fondo es particularmente beneficioso para los proyectos de vivienda de bajos ingresos que dependen de fondos federales o bonos exentos de impuestos, ya que ayuda a reducir los retrasos que a menudo descarrilan o inflan los costos de desarrollo. Al racionalizar el proceso de aprobación, el Fondo permite que los proyectos de vivienda asequible cumplan con los plazos de financiamiento más fácilmente, mejoren la previsibilidad y traigan unidades muy necesarias al mercado más rápidamente.
La esperanza es que el fondo de permisos de vía rápida presione la presión política y del mercado sobre los estados y las ciudades para que sigan su ejemplo, reduciendo aún más los cuellos de botella. El largo proceso de permisos es a menudo un asesino de ofertas para los desarrolladores, y reducir la línea de tiempo a la construcción debería mejorar los rendimientos de las inversiones. «Multifamiliar, especialmente la vivienda de la fuerza laboral, es el claro ganador. Más acuerdos avanzarán, más rápido», dice Parfet.
Además de los ajustes al programa de crédito fiscal de viviendas de bajos ingresos y la introducción del fondo de permisos de vía rápida, también se espera que los cambios en las zonas de oportunidad impulsen el crecimiento de viviendas asequibles. El programa de zona de oportunidad calificado, diseñado para incentivar las inversiones a largo plazo en comunidades de bajos ingresos, se creó con una fecha de puesta de sol del 31 de diciembre de 2026 para el aplazamiento de ganancias de capital. El OBBBA hace que la función de aplazamiento sea permanente. También presenta nuevos períodos de designación de 10 años para zonas nuevas, a partir de 2027, e incluye disposiciones para zonas de oportunidad rurales con beneficios mejorados.
La introducción de zonas de oportunidad rurales debería ayudar a dirigir el capital a áreas rurales desatendidas, potencialmente estimulando nuevos desarrollos industriales y multifamiliares en estas regiones. Los inversores que pueden haber dudado debido a la vida útil limitada del programa anterior probablemente reevaluarán proyectos de zona de oportunidad calificadas, lo que lleva a un nuevo capital que fluye hacia comunidades y regiones desatendidas.
Ben Reinberg, CEO de la firma de inversiones inmobiliarias Alliance Consolidated Group of Companies, cree que la nueva legislación revitalizará las inversiones de OZ. «Para los inversores a largo plazo que buscan reducir la exposición y amplificar el rendimiento, Ozs se volvió muy relevante nuevamente», dice.
Incentivos masivos para la fabricación nacional
La administración Trump ha hecho de la fabricación nacional un enfoque central, utilizando aranceles para tratar de cambiar las cadenas de suministro e incentivar la producción en el hogar. El OBBBA complementa esa estrategia, que combina nuevos incentivos fiscales con la renovación de otros programas para acelerar el desarrollo industrial y atraer capital al suelo estadounidense.
El mayor incentivo en el proyecto de ley se dirige a la propiedad de producción calificada. Antes del OBBBA, los edificios no residenciales, como las fábricas, se depreciaron típicamente durante un largo período de 39 años. Mientras que el equipo y otros bienes personales tangibles calificaron para la depreciación de bonificación, los edificios en sí no lo hicieron.
El OBBBA presenta una nueva disposición temporal que permite una deducción 100% inmediata del costo de QPP. Para calificar, la construcción debe completarse antes del 1 de enero de 2029, y la propiedad debe colocarse en servicio antes del 1 de enero de 2031. QPP excluye oficinas, áreas administrativas, alojamiento y estacionamiento dentro del edificio.
La capacidad de deducir inmediatamente el costo de las instalaciones de fabricación elegibles proporciona un poderoso incentivo fiscal. La disposición de QPP debe estimular la construcción de nuevas fábricas, plantas de ensamblaje e instalaciones de procesamiento en los Estados Unidos, alentando a las empresas a volver a la producción desde el extranjero o en la costa desde otros países a los Estados Unidos.
El crecimiento de las instalaciones de fabricación debería conducir a una mayor demanda de otros activos logísticos, como centros de distribución y almacenamiento. «La oportunidad radica en los corredores industriales pasados por alto, caracterizados por la disponibilidad de la tierra, la baja regulación y las estructuras fiscales favorables», señala Reinberg. «Industrial CRE es el gigante para dormir. Este proyecto de ley lo despertó».
La depreciación de bonificación del 100% permanente, que permitió a las empresas deducir el costo total de la propiedad calificada elegible de inmediato, también se introdujo en el OBBBA. La ley anterior tenía un 100% de depreciación de bonificación que disminuyó la disminución. Para la propiedad colocada en servicio en 2025, la tasa se estableció en 40%, disminuyendo aún más en los años posteriores. La fase-down creó la urgencia para los gastos de capital para aprovechar las tasas de deducción más altas.
Otra disposición positiva para bienes raíces comerciales es el cambio a la deducibilidad de los costos de intereses. La ley anterior restringió la deducción de los gastos de intereses comerciales al 30% de los ingresos imponibles ajustados y excluyó el respaldo de la depreciación y la amortización del cálculo, reduciendo la cantidad de intereses deducibles para las empresas intensivas en capital.
El OBBBA modifica permanentemente el cálculo de la limitación de gastos de interés comercial para incluir depreciación y amortización. Al incluir estos gastos en la determinación de ingresos imponibles ajustables, las empresas inmobiliarias generalmente podrán deducir una parte mayor de sus gastos de interés comercial, aumentar el flujo de efectivo y mejorar la rentabilidad general de los proyectos financiados por la deuda. En un entorno de mayor tasa de interés, este cambio hace que los préstamos sean más atractivos.
El avivamiento de bienes raíces comerciales
El OBBBA es indudablemente positivo para el mercado inmobiliario comercial. Al mejorar los incentivos como el 100% de depreciación de bonificación, LIHTC, permisos de vía rápida y zonas de oportunidad, el OBBBA puede proporcionar claridad e previsibilidad a los inversores y desarrolladores, lo que finalmente ayuda a abordar el problema de vivienda asequible. Mientras tanto, se espera que la nueva deducción de propiedad de producción calificada revitalice el mercado industrial y promueva la fabricación nacional. El OBBBA es realmente hermoso, especialmente para la propiedad comercial.
