Por qué este gran inversor inmobiliario se ha vuelto bajista con respecto a Boston.

Durante casi dos décadas, Jeff Kanne ha invertido varios miles de millones de dólares en proyectos inmobiliarios en todo el Gran Boston. Pero con la alcaldesa Michelle Wu entrando a un segundo mandato y en todo el estado control de alquileres en la boleta electoral de noviembre, dice Kanne está presionando el botón de pausa.

Esto se debe a que los inversores como él tienen opciones. Como director ejecutivo de National Real Estate Advisors, que administra alrededor de $10 mil millones para aproximadamente 120 clientes institucionales, Kanne está sopesando constantemente oportunidades en unos 20 mercados en todo el país, desde Charlotte, Carolina del Norte, hasta San Francisco. Claro, hay una demanda increíble de viviendas nuevas en Boston, pero es muy difícil obtener un retorno de su inversión aquí.

«Si los funcionarios de Boston quieren que inversionistas como nosotros digamos: ‘Oye, no puedo esperar a llegar a Boston’, necesitan extender la alfombra roja y decir: ‘Oye, ven aquí. Esto es lo que vamos a hacer por ti'», dijo. «Porque, a diferencia de la percepción común sobre el desarrollo inmobiliario, hay tanta gente que pierde dinero… como gente que gana dinero. Es arriesgado».

Quizás Kanne sea un poco más cauteloso que la mayoría porque no es un tipo de capital privado o un tipo de alto vuelo de Wall Street. Gestiona el dinero de las pensiones, en particular los fondos de jubilación de la Hermandad Internacional de Trabajadores de la Electricidad y la Asociación Nacional de Contratistas Eléctricos. Kanne selecciona oportunidades de inversión basándose primero en los rendimientos financieros, y esos proyectos a menudo crean empleos y fortalecen a las comunidades. Las inversiones han variado desde torres en el centro como One Greenway y Bulfinch Crossing hasta el complejo 300 Boylston Street de Chestnut Hill.

Entonces, si inversionistas como Kanne no están invirtiendo capital en Boston, los desarrolladores que confiar en que el capital no puede construir sus proyectos.

Kanne también se siente reticente respecto a la ciudad de Nueva York, desde que quedó claro el año pasado que Zohran Mamdani se convertiría en alcalde y trabajaría para cumplir una promesa de campaña de congelar los alquileres en la Gran Manzana.

En ese momento, Kanne estaba considerando una inversión en Manhattan. Pero se mantuvo a raya.

“Nos gustó mucho”, recordó, pero “decidimos que teníamos que esperar… simplemente no sabemos qué va a pasar”.

Además de la incertidumbre, Kanne sopesa el clima regulatorio de una ciudad. desde el tiempo que lleva pasar los proyectos por el proceso de aprobación hasta la cantidad de requisitos, como estándares de eficiencia energética y reservas de viviendas asequibles.

«No estoy sugiriendo que ninguna de esas cosas sea buena», dijo, «pero lo que puedo decir es, sin lugar a dudas, que cuantas menos restricciones haya, más probable será que un proyecto salga bien, y más probable será que los proveedores de capital como yo elijan su ciudad para poner su dinero porque hay mucho menos riesgo».

Pero el Ayuntamiento ve estas normas de otra manera. Existen por una razón: construir un Boston que sea mejor para el medio ambiente y más asequible para las personas que viven aquí. Y el proceso notoriamente prolongado de la ciudad garantiza que los residentes también tengan voz en el desarrollo.

Las políticas de Wu no deberían ser una barrera para los proyectos actuales, ya que muchos estaban permitidos antes de su energía más estricta. y se implementaron requisitos de vivienda asequible. La cuestión, ha argumentado el Ayuntamiento, No es tanto el alcalde como las condiciones del mercado global.

Intenté hablar por teléfono con el jefe de planificación de Wu, Kairos Shen, para hablar más sobre esto, pero lo mejor que pude hacer es una larga declaración de la portavoz Brittany Comak.

“Estamos en conversaciones constantes con desarrolladores tratando de identificar formas en que la Ciudad pueda ser un socio útil para poner en marcha proyectos”, dijo Comak. «A veces la Ciudad puede ayudar a los desarrolladores a cerrar la brecha, otras veces el nivel de apoyo que necesitarían no justificaría gastar tanto dinero de los contribuyentes en un proyecto privado a precio de mercado».

Pero las tasas de interés y los costos de los materiales son prácticamente los mismos en todas partes. Y Kanne está invirtiendo en otra parte. Durante el último año, ha invertido capital en ciudades como Washington DC y Atlanta, financiando proyectos que van desde edificios médicos hasta centros de datos.

Incluso San Francisco, que cayó en un círculo vicioso urbano pospandémico, está experimentando un resurgimiento, gracias a la Auge de la inteligencia artificial. Los inversores inmobiliarios vuelven a dar vueltas el área de la bahía buscando ofertas. Kanne dijo que lo que ayudó fue la actitud del nuevo alcalde, el filántropo Daniel Lurie, quien ha «tendido la alfombra de bienvenida a las empresas y al capital».

Kanne dijo que Boston solía ser así bajo los alcaldes anteriores, Tom Menino y Marty Walsh, y aunque Quizás los promotores locales no tengan más remedio que tolerar ese cambio; los inversores a nivel nacional como él no tienen por qué hacerlo.

“Si vivo en Boston y ahí es donde está mi negocio, bueno, tengo que lidiar con eso”, dijo. «Pero no lo hago, y mi capital puede ir a cualquier parte de Estados Unidos».

En estos días, Kanne no sólo está cerrando la puerta a Boston sino potencialmente a todo Massachusetts si el esfuerzo por aprobar el control de alquileres se aprueba en la boleta electoral de noviembre. Si se aprueba, eso limitaría los aumentos anuales de alquiler en todo el estado al Índice de Precios al Consumidor o al 5 por ciento, lo que sea menor.

Cita cifras analizadas por el economista de vivienda Jay Parsons sobre lo que sucedió en el condado de Montgomery, una zona próspera de los suburbios de Maryland que limita con Washington y que promulgó el control de alquileres en 2024.

En los primeros ocho meses de ese año, antes de que el control de alquileres entrara en vigor, el condado emitió permisos de construcción para 2.093 unidades multifamiliares, al mismo ritmo que otros condados de Maryland. En los primeros ocho meses de 2025, el condado de Montgomery emitió apenas 54 permisos de construcción, mientras que el resto del estado siguió construyendo a un ritmo constante.

Parsons y Kanne llegaron a la misma conclusión.

«Si quieres acabar con la producción de viviendas, establece un control de alquileres», dijo Kanne, «y perderás inversores como yo, que se irán a otra parte».

No hace mucho, invertir en torres de oficinas o edificios de condominios de lujo en Boston parecía una apuesta segura. Ya no. Algunos predicen que podría pasar otra década antes de que veamos otro auge de la construcción.

Es mucho tiempo para esperar a que pasen las condiciones del mercado. O podríamos intentar controlar nuestro propio destino.

Shirley Leung es columnista de negocios. Puede comunicarse con ella en shirley.leung@globe.com.