Cuando el presidente Donald Trump comparó los «grandes constructores de viviendas» con la OPEP en un puesto social de la verdad del domingo por la noche, dio voz a un tropo populista común: los desarrolladores codiciosos están acaparando el suministro de casas y, por lo tanto, aumentan los costos. En muchos sentidos, fue el clásico Trump, enviando una sacudida a través de la América corporativa en uno de los momentos menos esperados mientras adoptaba un punto de política populista y atravesaba líneas partisanas previamente ferozmente vigiladas. Casi sonaba como algo del movimiento de «abundancia» central.
«Están sentados en 2 millones de lotes vacíos», escribió. «Le estoy pidiendo a Fannie Mae y Freddie Mac que sean grandes constructores de viviendas y, al hacerlo, ayuden a restaurar el sueño americano».
A primera vista, parecía que Trump estaba entrando en el «sí en mi patio trasero», o yimby, que consiste en una coalición de economistas, periodistas y activistas que llaman para aflojar las restricciones de vivienda y aumentar el suministro. Recientemente dada la vida fresca por New York Times colaborador Ezra Klein y ex atlántico El escritor convertido en sustituto Derek Thompson en el tracto político más vendido Abundanciael Evangelio de Yimby ha ganado conversos a través del espectro político.
Pero para Bryan Caplan, uno de los adherentes más radicales y abiertos de la abundancia, el diagnóstico de Trump pierde el punto. Caplan, un economista de la Universidad de George Mason que ha pasado décadas criticando la regulación de cualquier tipo, es un elemento fijo en los círculos anarcocapitalistas que quieren ver las manos del gobierno apagadas en casi todos los mercados.
No todo su trabajo se lee como un manifiesto: también es autor de una novela gráfica sobre desregulación de viviendas y uno de los campeones más vocales de Yimby en la academia, argumentando que la zonificación restrictiva y la oposición local, a diferencia de la codicia, son los verdaderos villanos detrás de la escasez de viviendas de Estados Unidos.
«Es extraño comparar constructores de viviendas con la OPEP», dijo Caplan a Fortuna. «La OPEP es un pequeño cartel de países que se coordinan abiertamente para restringir la producción y aumentar los precios. La construcción de viviendas estadounidenses es lo contrario: muchas de miles de empresas desesperadas por construir más, constantemente tocando la burocracia».
Aunque Caplan no hizo comentarios directamente sobre la cercanía de Trump con la comunidad de construcción de viviendas, el jefe de la Agencia Federal de Finanzas de Vivienda, Bill Pulte, que ha estado destacando el presunto fraude hipotecario por parte de los enemigos políticos de Trump, es un vástago de la familia Pulte. Esa es la misma familia Pulte que fundó PulteGroup, una compañía de $ 27 mil millones que es una de las tres mejores construcciones de viviendas del país. No está claro si Pulte estuvo involucrado en la actividad de las redes sociales de Trump instando a un mayor desarrollo de constructores de viviendas como Pultegroup, aunque Trump escribió en la publicación que los constructores de viviendas eran «sus amigos».
Lo que Trump enmarcó como una conspiración de suministro, Caplan, y muchos yimbys desde hace mucho tiempo, vea como un problema de regulación. En la mayoría de las ciudades estadounidenses, explicó Caplan, el verdadero cuello de botella no es el acceso al capital: son capas de reglas de zonificación locales, aprobaciones discrecionales y agencias superpuestas con demasiada potencia de veto.
«Si ves un lote vacío», dijo, «no es que un constructor sea vago. Probablemente estén esperando permiso».
Los estudios lo llevan. Los constructores de viviendas estadounidenses todavía enfrentan una escasez histórica de lotes edificables, incluso cuando la vivienda comienza el retraso, según una encuesta de Septiembre NAHB/Wells Fargo.
Casi dos tercios de los constructores unifamiliares (64%) dijeron que el suministro de lotes era bajo, y el 26% lo llamaba «muy bajo». Eso está por debajo del pico 2021 del 76%, pero aún más alto que en cualquier momento entre 1997 y 2016, cuando NAHB comenzó a rastrear los datos.
La escasez es sorprendente dado la cantidad de construcción que se ha ralentizado: los inicios de la casa han promediado menos de 1.5 millones anuales durante los últimos tres años, aproximadamente el promedio de los Estados Unidos a largo plazo. Antes del accidente de 2008, e incluso durante un auge en la construcción en 2005, menos del 53% de los constructores informaron mucho escasez. La persistente falta de tierras permitidas, las notas NAHB, continúan limitando la construcción, especialmente para las casas de nivel de entrada, y empeora las presiones de precios en todo el mercado.
Caplan agregó que en metros muy regulados como San Francisco, puede llevar años asegurar las docenas de permisos necesarios para comenzar. Por el contrario, estados como Texas, con reglas más ligeras de uso de la tierra, han construido más de un millón de casas nuevas en la última década.
«Todos tienen a Fannie y Freddie», señaló Caplan, «así que la diferencia claramente no es financiamiento, es la libertad de construir».
El puesto de Trump instó a los dos gigantes hipotecarios patrocinados por el gobierno a «poner en marcha grandes constructores de viviendas». Pero Caplan, cuya esposa trabaja en Freddie Mac, dijo que dudaba que tenían la influencia para hacer mucho.
«Incluso si Freddie Mac les dijo a los desarrolladores que aceleren, los gobiernos locales no les responden», dijo. «Es difícil imaginar a los planificadores de la ciudad que aceleran las aprobaciones porque el presidente preguntó bien».
En todo caso, agregó, los subsidios o préstamos baratos pueden expandir la construcción en mercados más sueltos como Texas mientras dejan las ciudades costeras sin cambios.
«Donde la regulación ya bloquea la construcción, el dinero extra solo se encuentra allí», dijo. «En Houston o Dallas, claro, podría significar algunos tejados más. En San Francisco, nada se mueve hasta que cambia la zonificación».
Caplan contrastó la visión «dirigida por el estado» de Trump, Washington presionando a los prestamistas y constructores, con lo que llamó un auge genuinamente impulsado por el mercado: uno en el que los desarrolladores privados pueden reemplazar libremente edificios de baja altura con otros más altos y colocar múltiples casas en cada acre. Luego verías casas «La gente realmente quiere», como más dúplex y pequeños apartamentos cerca del transporte público, en lugar de financiar más mansiones de un millón de dólares.
Aún así, admitió que la atención del presidente a la vivienda, incluso si es de corta duración, podría tener un valor simbólico.
«Es un pequeño rayo de esperanza que esté notando la escasez», dijo Caplan. «Pero hasta que los líderes dejen de culpar a los constructores y comiencen a confrontar la zonificación, nada cambiará».
