¿Cuándo bajarán las tasas hipotecarias? Perspectivas a medida que las tasas permanecen estancadas.

La tasa promedio nacional a 30 años apenas se ha movido esta semana y ahora se ubica en 6,11%, según Freddie Mac. Sin embargo, la Reserva Federal no bajó la tasa de los fondos federales en su reunión del 28 de enero, y probablemente no la reducirá hasta dentro de varios meses. Entonces, ¿qué significa esto para el mercado inmobiliario de 2026? ¿Bajarán las tasas hipotecarias en un futuro próximo?

Las tasas hipotecarias están cayendo en general. Están cerca de sus niveles más bajos en más de tres años, aunque han estado prácticamente estancados desde la semana pasada.

Al 5 de febrero, Freddie Mac informó que la tasa hipotecaria promedio a tasa fija a 30 años es del 6,11%. Esto es un punto básico más que la semana pasada, pero 78 puntos básicos menos que el año pasado por esta misma época. A principios de febrero de 2025, las tasas hipotecarias promediaban el 6,89%.

La tasa hipotecaria fija promedio a 15 años esta semana es del 5,50%. Esto supone sólo un punto básico más que la semana pasada y 55 puntos básicos menos que en esta misma época el año pasado.

En situaciones como estas, es útil mirar los números. Aquí están los datos de Freddie Mac sobre las tasas hipotecarias de las últimas 52 semanas al 5 de febrero de 2026:

Las tasas de las hipotecas de tasa fija a 30 y 15 años están cerca de sus mínimos de 52 semanas.

Las tasas hipotecarias disminuyeron en las dos primeras semanas del año. El presidente Trump hizo una propuesta audaz para descongelar las tasas hipotecarias desde su posición superior al 6%. Está presionando a Fannie Mae y Freddie Mac, las empresas patrocinadas por el gobierno que proporcionan capital al mercado hipotecario, para que compren miles de millones de dólares en bonos hipotecarios.

La idea es reducir el diferencial entre las tasas hipotecarias y los bonos del Tesoro a 10 años (como se explica más adelante).

«Esto podría reducir las tasas en el corto plazo en una pequeña cantidad, pero para realmente mover los mercados hipotecarios, se necesitarían compras de activos grandes, sostenidas y creíbles», dijo Jake Krimmel, economista senior de Realtor.com.

Sin embargo, las tasas han vuelto a subir y se han mantenido estables debido a cuestiones políticas y a la pausa de la Reserva Federal en los recortes de tasas.

La Reserva Federal bajó la tasa de los fondos federales tres veces en 2025, pero el banco central mantuvo la tasa estancada en su primera reunión de 2026. Entonces, ¿qué significa esto para las tasas hipotecarias en el próximo año?

Cuando la Reserva Federal (apodo común del Comité Federal de Mercado Abierto (FOMC)) celebró su reunión de septiembre de 2025, votó a favor de reducir la tasa de los fondos federales en 25 puntos básicos. Luego, anunció su segundo recorte de 25 pb del año en su reunión de octubre y el tercero en la reunión de diciembre.

Esa tasa de los fondos federales tiende a influir directamente en las tasas de los préstamos a más corto plazo. Si bien las tasas hipotecarias no se basan directamente en la tasa de los fondos federales, generalmente reflejan las tendencias de las tasas de los fondos federales. Por lo tanto, si la tasa de los fondos federales baja, es probable que le sigan las tasas hipotecarias. Lo inverso también es cierto.

Cuando la gente anticipa un recorte de las tasas de los fondos federales, las tasas hipotecarias generalmente caen en las semanas previas a la reunión. Sin embargo, las tasas de los préstamos hipotecarios no necesariamente continúan disminuyendo. después un recorte de la tasa de los fondos federales.

En 2024, las tasas hipotecarias se desplomaron durante agosto y principios de septiembre, ya que la gente esperaba que la Reserva Federal bajara sus tasas en la reunión del banco de septiembre. Pero las tasas hipotecarias dejaron de disminuir significativamente después de esta reunión y después de los dos recortes de tasas adicionales ese mismo año.

Lo mismo sucedió en 2025. Las tasas hipotecarias disminuyeron gradualmente en las semanas previas a la reunión de septiembre, cuando la gente esperaba que la Reserva Federal bajara su tasa, y aunque la tasa de los fondos federales bajó, las tasas hipotecarias volvieron a subir.

La Reserva Federal no bajó la tasa de los fondos federales en su reunión de enero y ha indicado que planea recortarla solo una vez en 2026. La próxima reunión de la Reserva Federal será a mediados de marzo, pero es poco probable que el banco central baje su tasa en esta reunión.

Mientras que las tasas de los préstamos a corto plazo siguen de cerca la tasa de los fondos federales, las tasas hipotecarias siguen más de cerca el rendimiento del Tesoro a 10 años. El 5 de febrero, el rendimiento del Tesoro a 10 años abrió en 4,25%, frente al 4,46% del año anterior.

Ahora bien, probablemente se esté preguntando por qué las tasas hipotecarias actuales no están en el rango del 4%, ¿verdad?

Para determinar las tasas hipotecarias actuales, los prestamistas añaden un “spread” al rendimiento del Tesoro a 10 años. El diferencial es simplemente la diferencia entre las tasas que pagan los consumidores y la tasa del Tesoro a 10 años. Sin entrar demasiado en detalles, cobrar un diferencial ayuda a los prestamistas hipotecarios a cubrir los costos asociados con la concesión de préstamos al público y el riesgo de otorgar dichos préstamos.

Por ejemplo, la tasa hipotecaria fija promedio a 30 años es del 6,11% y el rendimiento del Tesoro a 10 años es del 4,25%, un diferencial del 1,86%. Hace un año, la tasa a 30 años era del 6,89% y el rendimiento a 10 años era del 4,46%, lo que resultaba en un diferencial de 2,43 puntos porcentuales. El diferencial actual es menor, lo cual es una de las razones por las que las tasas hipotecarias son más bajas ahora.

En resumen, no. No necesariamente debe esperar para comprar una casa hasta que las tasas hipotecarias caigan por debajo del 6% o menos. Las tasas hipotecarias son sólo una parte de la ecuación de la asequibilidad. También hay que considerar los precios de la vivienda, un factor de oferta y demanda de vivienda.

El mercado inmobiliario actual está en crisis. En pocas palabras, los compradores superan en número a las viviendas en venta, especialmente viviendas en rangos de precios accesibles para quienes compran una vivienda por primera vez. Cuando la oferta y la demanda están desequilibradas de esta manera, los precios de las viviendas tienden a permanecer altos porque los vendedores saben que tendrán múltiples compradores interesados.

Según datos del Banco de la Reserva Federal de St. Louis, el precio de venta medio de las viviendas unifamiliares ha tenido en general una tendencia ascendente desde el primer trimestre de 2009. En ese momento, el precio de venta medio era de 208.400 dólares. El precio medio había aumentado a 410.800 dólares en el segundo trimestre de 2025.

Incluso en el caso de una recesión, los posibles compradores probablemente no verán mucho alivio. Si las tasas de interés bajan como suele ocurrir en las recesiones, aumentará el número de personas que buscarán comprar y fijar una tasa de interés más baja. Eso aumenta la demanda de la ya limitada oferta de viviendas.

Para ahorrar de verdad, los compradores necesitan ambas tasas de interés y los precios de las viviendas caerán. Las tasas hipotecarias están bajando poco a poco y los precios de la vivienda están estancados o incluso bajando en ciertas partes del país. La situación puede estar mejorando para los compradores.

Si anhela las comodidades de ser propietario de una vivienda, la mejor estrategia en el mercado actual puede ser comprar lo que pueda pagar. Ya sea que eso signifique una casa más pequeña o un condominio en lugar de una casa unifamiliar, ser propietario de algo lo coloca en condiciones de comenzar a generar capital.

Sí, buscar los mejores prestamistas hipotecarios con tasas y tarifas bajas es crucial a la hora de obtener una hipoteca. Pero para ayudarle a encontrar su casa ideal que equilibre la asequibilidad y el atractivo, vale la pena adoptar una mentalidad curiosa y considerar herramientas financieras menos discutidas.

No hay mejor momento para aprender más sobre el mercado inmobiliario local que hoy. Al adoptar un sentido de curiosidad, podrías descubrir que tu ciudad tiene más que ofrecer en cuanto a vivienda de lo que pensabas anteriormente.

Es posible que desee realizar excursiones de fin de semana a barrios menos conocidos y desarrollos suburbanos más allá de los límites de la ciudad. Nunca se sabe qué encontrará que podría ampliar su idea de cómo es un “hogar”, incluidos nuevos desarrollos, distritos escolares y tipos de viviendas.

Si está buscando gastar menos en una casa en el mercado hipotecario actual, una casa que necesite un poco de cariño podría ayudarlo a lograrlo. Préstamos como la hipoteca FHA 203(k) pueden convertir sus costos de compra y renovación en un préstamo conveniente. Cuando califica y acepta una oferta, su prestamista financia inmediatamente el precio de compra de la vivienda y coloca el costo de las renovaciones en una cuenta de depósito en garantía. A medida que realiza reparaciones, los fondos se dispersan.

¿Cómo se sentiría tener un viaje más largo y regresar a una casa que amas? Las comunidades planificadas maestramente tienden a surgir fuera de las grandes ciudades y ofrecen servicios como parques, tiendas y escuelas de primer nivel, todo a cambio de un viaje más largo. Estas áreas podrían parecer mucho más agradables si ofrecieran opciones de transporte como Park-and-Ride o tren de cercanías. Atrévete a considerar estacionar el auto y usar el transporte público si eso te permite llegar a la casa de tus sueños.

Si bien es posible que las paredes, los pisos y los techos compartidos no griten de inmediato “la casa de sus sueños”, podrían ayudarlo a encontrar una casa asequible en una zona excelente. Los condominios vienen en varias formas y tamaños, desde apartamentos estilo apartamentos hasta casas adosadas. Dependiendo del área, es posible que incluso consigas un pequeño patio trasero. Sin embargo, asegúrese de considerar las tarifas de la HOA al calcular su pago mensual.

Si bien el pago mensual de una hipoteca a 15 años será más alto que el de una hipoteca típica a 30 años, estos préstamos tienen muchas ventajas. No solo pagará su casa en un plazo más rápido, sino que también probablemente obtendrá una tasa de interés más baja y ahorrará mucho en intereses durante la vigencia de su préstamo.

Para hacer que las tasas hipotecarias actuales sean más aceptables, busque opciones de reducción de tasas. Una reducción de la tasa de interés le permite pagar en efectivo por adelantado a cambio de una tasa de interés reducida en su hipoteca. Las compras pueden ser permanentes o temporales (por ejemplo, durante los primeros uno a tres años de su préstamo). Incluso unos pocos años de alivio de tasas más bajas pueden hacer que los precios actuales de las viviendas sean más asequibles.

Las opiniones de los expertos difieren sobre el efecto de las tasas hipotecarias durante el próximo año. El pronóstico de vivienda de enero de Fannie Mae situó la tasa fija a 30 años en 6% durante la mayor parte de 2026 y todo 2027.

En comparación con las tasas hipotecarias históricas, el 7% no se considera una tasa alta. Si bien puede ser alta en comparación con las tasas de la era de la pandemia que eran inferiores al 3%, está a la par de las tasas hipotecarias de la década de 1990 y considerablemente más bajas que las tasas de dos dígitos observadas a finales de la década de 1970 y principios de la de 1980.

No es imposible obtener una tasa de interés del 3%, pero lograrlo requiere el conjunto perfecto de circunstancias. Necesitaría encontrar un propietario con una hipoteca asumible, una que pueda transferirse a un nuevo propietario a la misma tasa de interés que el préstamo original. Las hipotecas asumibles generalmente son préstamos respaldados por el gobierno de agencias como VA, FHA o USDA.

Laura Gracia Tarpley Editó este artículo.