El informe sobre vivienda de Harvard tiene un mensaje: la casa de clase media siempre fue un accidente histórico

Durante medio siglo, Harvard ha estado escribiendo versiones de la misma advertencia. En 1977, investigadores de lo que entonces era el Centro Conjunto de Estudios Urbanos Harvard-MIT observaron que sólo las familias más ricas de Estados Unidos podrían ser propietarias de sus casas si las tendencias inmobiliarias de la época continuaban. En 1970, casi la mitad de todas las familias podían permitirse una vivienda de precio medio. En 1975, sólo el 27% podía hacerlo. Los autores del estudio advirtieron que una casa promedio podría costar 78.000 dólares en la década de 1980, una cifra que ofrecieron como señal de alarma. El precio medio de una vivienda unifamiliar nueva en 2025 era de 417.400 dólares.

Nadie escuchó y luego, breve y extrañamente, la advertencia se volvió errónea. A principios de la década de 1980 se produjeron tasas de interés castigadoras, pero la década siguiente trajo tasas de caída, salarios crecientes y un mercado inmobiliario que se mantuvo, si no generoso, al menos navegable para la amplia clase media. Durante una generación, la crisis que habían detectado los investigadores de Harvard pareció resolverse por sí sola.

Pero no fue así.

El Centro Conjunto de Estudios de Vivienda de Harvard ‘2026 Estado de la vivienda en el país El informe es un relato meticuloso de hasta qué punto ha regresado esa dinámica y de cuán peor puede ser de lo que parece. “En todo Estados Unidos, los persistentes desafíos de asequibilidad y la creciente incertidumbre económica están perjudicando a los mercados inmobiliarios”, afirmaron los autores, citando el debilitamiento de los mercados laborales y la caída de la inmigración que frenan el crecimiento y la movilidad de los hogares mientras las ventas de viviendas usadas se sitúan en mínimos de tres décadas.

Es cierto que los alquileres han bajado un poco, pero hay un problema estructural: los motores de la demanda se están debilitando. La desaceleración del crecimiento de los hogares refleja, concluye el centro de Harvard, “una menor formación de hogares entre los adultos jóvenes en medio de un mercado laboral debilitado, una pesada deuda estudiantil y un bajo sentimiento de los consumidores”.

Los autores de Harvard no dicen esto, pero la implicación es que lo que Estados Unidos experimentó en las décadas de posguerra (cuando la propiedad de vivienda aumentó 20 puntos porcentuales en una sola generación, cuando ser de clase media significaba de manera confiable eventualmente ser propietario de una casa) no fue una característica natural de una economía capitalista. Fue producto de un conjunto de condiciones históricas específicas, irrepetibles y fuertemente subsidiadas. Y ahora esas condiciones han desaparecido.

La ventana y lo que la creó.

El GI Bill envió veteranos a los suburbios. Las garantías hipotecarias federales redujeron la barrera de entrada para millones de compradores por primera vez. La construcción de carreteras puso a disposición terrenos baratos. Y la fuerte densidad sindical comprimió los salarios al alza, de modo que los ingresos de un trabajador de una fábrica crecieron más rápidamente que el precio de una vivienda, hasta alrededor de 1973, justo antes de la advertencia de Harvard sobre la trayectoria futura del mercado inmobiliario nacional.

«En el pasado, si eras de clase media, casi se daba por sentado que te convertirías en propietario de una vivienda», dijo a Realtor.com Ali Wolf, economista jefe de la consultora de construcción Zonda, en 2024. «Hoy en día, la aspiración sigue ahí, pero es mucho más difícil. Tienes que ser rico o afortunado».

Lo que cambió no fue una sola política o falla del mercado, sino que el andamiaje que sostenía la sociedad de propiedad de vivienda de posguerra se derrumbó pieza por pieza. La densidad sindical disminuyó. El crecimiento de los salarios reales de los trabajadores no universitarios estuvo en gran medida estancado durante décadas hasta la efímera “Gran Dimisión” de 2021, que ocurrió justo en medio del auge inmobiliario pandémico, cuando los precios de las viviendas aumentaron un 54% en un período comprimido y casi alucinante de 2020 a 2022, convirtiendo la brecha residual entre ingresos y precios en un abismo.

El informe de Harvard de 2026 documenta cómo se ve ahora ese abismo desde el nivel del suelo. La mediana de las viviendas unifamiliares existentes en 2025 se vendió por casi cinco veces el ingreso familiar medio, frente a una proporción de 3,2 veces el promedio durante la década de 1990. Los pagos mensuales de la hipoteca de esa casa de precio medio, de aproximadamente $2,420 suponiendo un pago inicial modesto y una tasa fija a 30 años, eran casi el doble de lo que eran a fines de 2020. Solo el 16% de los hogares inquilinos ganaron el mínimo de $120,800 requerido para pagar esa casa, calcula Harvard. Y los listados asequibles para hogares que ganan $75,000 o menos, según la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios y Realtor.com, cayeron del 49% del inventario nacional en 2019 a solo el 23% en marzo de 2026.

La economía de la herencia

Lo que distingue el momento actual de crisis de asequibilidad anteriores (a principios de los años 1980, digamos, o después de la crisis de 2008) no es sólo la gravedad sino la estructura. La propiedad de vivienda se comporta cada vez menos como algo ganado y más como algo heredado.

El valor agregado de los propietarios de viviendas alcanzó los 34 billones de dólares en el cuarto trimestre de 2025, un aumento del 88% y lo que Harvard denominó unos “asombrosos” 16 billones de dólares desde 2019. El propietario promedio tenía alrededor de 295.000 dólares en valor líquido de la vivienda. El Banco de la Reserva Federal de San Francisco descubrió que los hijos de padres propietarios que extraían capital acumulaban aproximadamente un tercio más de riqueza inmobiliaria a los 30 años que los hijos de inquilinos. Un estudio del NBER de mayo de 2026 que utilizó datos de más de 3,4 millones de familias encontró que “el capital inmobiliario es sustancialmente más persistente entre generaciones que los ingresos”, y que menos de la mitad de esa persistencia puede explicarse por lo que ganan los niños.

El informe de Harvard proporciona evidencia a nivel de mercado que lo corrobora. El comprador promedio por primera vez tiene ahora 40 años y la NAR encuentra que los compradores por primera vez representaron solo el 21% de todas las compras, un mínimo histórico. La tasa de propiedad de vivienda para los hogares menores de 35 años ha caído al 37%, frente al 39% en 2022. La brecha entre negros y blancos en propiedad de vivienda, de 28,7 puntos porcentuales, supera ahora la brecha registrada en 1995. Hay tantos indicadores cerca de mínimos de 30 años que, en conjunto, sugieren más un regreso a los años noventa que a los setenta. La posterior expansión de la propiedad de vivienda a principios de la década de 2000, que finalmente desencadenó la Gran Recesión, prácticamente ha desaparecido.

El mercado laboral que ya no cierra la brecha

Los trabajadores de la posguerra a menudo podían compensar la falta de capital heredado con salarios crecientes. Ese mecanismo está en gran medida roto.

Estados Unidos añadió 116.000 puestos de trabajo en 2025, el aumento anual más pequeño en un año sin recesión desde 2003. La economía se ha vuelto “de baja contratación, baja contratación”: estable en la cima, limitada en la base, con una menor rotación que limita la movilidad de ingresos que los trabajadores jóvenes necesitan para acelerar el ahorro. Las tasas de morosidad de los préstamos estudiantiles aumentaron de menos del 1% a finales de 2024 al 10% a finales de 2025, después de que terminara el alivio de pagos de la era de la pandemia.

El crecimiento de los hogares se desaceleró por tercer año consecutivo, a 1,1 millones en 2025, desde un promedio anual de 2,0 millones en 2020 y 2021. Muchos adultos jóvenes no forman ningún hogar. La proporción de estadounidenses que se mudaron el año anterior cayó a un mínimo histórico del 11,2%.

La inmigración, históricamente la fuente más confiable de crecimiento de los hogares inquilinos, se ha reducido drásticamente. La migración internacional neta cayó de 2,7 millones en 2024 a 1,3 millones en 2025. La Oficina del Censo proyecta una nueva caída a 321.000 en 2026, aproximadamente un tercio del promedio anual de 2001 a 2019. Harvard es directa sobre las consecuencias: el impacto de la disminución de la inmigración en el crecimiento de los hogares será “sustancial y cada vez más evidente con el tiempo”.

El gobierno federal sale del campo

Si la ventana de vivienda de la posguerra fue creada por políticas, su cierre también es en parte una elección política. Y el informe de Harvard de 2026 es inusualmente franco sobre la dirección en la que se están moviendo las políticas.

La asistencia federal para el alquiler llega sólo a uno de cada cuatro hogares inquilinos de muy bajos ingresos, lo que deja sin asistencia a 13,8 millones de hogares con ingresos elegibles, incluidos casi 9 millones con necesidades de vivienda en el peor de los casos. Se han recortado los presupuestos de vivienda pública. HUD ha propuesto eliminar el lenguaje existente sobre impacto dispar, la regla que consideraba ilegales las políticas aparentemente neutrales cuando producían resultados discriminatorios en materia de vivienda. El personal de vivienda justa ha sido profundamente recortado. Se han abandonado los principales casos de discriminación.

En cuanto a las personas sin hogar, la administración se ha alejado de los modelos Housing First y se ha centrado en requisitos previos de tratamiento para el acceso a la vivienda. Las personas sin hogar alcanzaron un récord de 770.000 personas en una sola noche en enero de 2024, un aumento del 33 por ciento desde el inicio de la pandemia. FEMA intentó cancelar sus dos programas más importantes de mitigación de riesgos en 2025, trasladando las cargas de recuperación de desastres a los estados y localidades que no pueden absorberlas.

«Sólo el gobierno federal tiene la escala de recursos necesarios para reducir significativamente la escasez de viviendas asequibles para quienes tienen los ingresos más bajos», escribe Harvard. Actualmente, ese gobierno avanza en la dirección opuesta.

Una ventana parcial que se cierra para todos

Hay una complicación necesaria en la tesis del “accidente histórico”, una complicación que fortalece el argumento en lugar de debilitarlo.

El aumento de la propiedad de vivienda en la posguerra no fue accesible universalmente. Los préstamos de la FHA marcaron explícitamente los barrios negros. El GI Bill se administró de manera que excluyó en gran medida a los veteranos negros de sus beneficios de vivienda. Los convenios restrictivos mantuvieron a las comunidades segregadas. La sociedad de propiedad de vivienda de clase media que ahora está revirtiéndose fue siempre una sociedad parcial, una que abrió sus puertas a muchas familias blancas de clase trabajadora mientras dejaba a otras en el vestíbulo de entrada.

Pero la reversión ya no se limita a aquellos que históricamente estuvieron excluidos. La carga de costos está aumentando más rápidamente entre los hogares de ingresos medios que ganan entre $45.000 y $75.000. Una persona de 30 años con educación universitaria y sin apoyo de sus padres se enfrenta a un mercado que es, en términos estructurales, el más hostil a los compradores primerizos de la historia. La ventana se está cerrando para casi todos, excepto para aquellos que ya están dentro.

El mercado inmobiliario está evolucionando, se ha convertido en un mecanismo para aumentar la riqueza y excluirla hacia abajo, durante décadas y generaciones. Un mercado laboral demasiado débil para vincular los ingresos con la acumulación de activos no es un obstáculo para el mercado inmobiliario: es una característica estructural de una economía que ha hecho de la vivienda la principal línea divisoria entre quienes poseen activos y quienes dependen de los salarios.

La ventana de la posguerra no se cierra. Ha cerrado. La pregunta que plantea el informe de Harvard de 2026 (sin plantearla del todo) es si Estados Unidos está preparado para reconocer lo que lo reemplaza: un mercado inmobiliario ordenado no por ingresos, sino por herencia.

Para esta historia, Fortuna Los periodistas utilizaron la IA generativa como herramienta de investigación. Un editor verificó la exactitud de la información antes de publicarla.