Ventas pendientes semanales
Los datos pendientes de ventas de viviendas proporcionan una perspectiva semanal, aunque los resultados pueden verse afectados por los días festivos y las fluctuaciones a corto plazo. Las últimas cinco semanas han sido positivas en nuestros datos semanales de ventas pendientes. Veremos si eso avanza, especialmente ahora que las tasas alcanzaron un máximo anual y podrían seguir subiendo esta semana.
Las ventas pendientes semanales suelen tardar entre 30 y 60 días en alcanzar los datos de ventas. Normalmente, las tasas hipotecarias superiores al 6,64% y superiores al 7% realmente impactan los datos. Menos del 6,25% es el punto óptimo en los últimos años, excluyendo de la ecuación las variables de corto plazo.
Ventas semanales pendientes la semana pasada durante los últimos dos años:
- 2026: 71.230
- 2025: 68.726
Datos de la solicitud de compra de hipoteca
Los datos de las solicitudes de compra son una línea de datos con visión de futuro: el crecimiento aquí lidera las ventas de viviendas aproximadamente entre 30 y 90 días, y la semana pasada vimos un crecimiento interanual del 12% con un crecimiento semanal del 1%. El crecimiento semanal se enfrió la semana pasada y esta semana corremos el riesgo de una impresión semanal negativa. Esto sucede a menudo cuando tienes semanas consecutivas de tasas en aumento.
Para esta línea de datos, lo que realmente valoro son al menos 12 a 14 semanas de crecimiento semanal positivo. Si puede lograr esto junto con el crecimiento año tras año, seguro que tenemos algo legítimo. Para 2026, cada semana ha mostrado un crecimiento interanual positivo. Los datos semanales han sido positivos; sin embargo, eso es mucho más fácil de hacer con tasas inferiores al 6,25%.
Aquí está 2026 hasta ahora:
- 5 impresiones positivas semana tras semana
- 4 impresiones negativas de una semana a otra
- 1 impresión plana semana a semana
- 7 semanas de crecimiento interanual de dos dígitos
- 10 semanas de crecimiento interanual positivo
Rendimiento a 10 años y tasas hipotecarias
En el pronóstico de HousingWire para 2026, anticipé los siguientes rangos:
- Tasas hipotecarias entre 5,75% y 6,75%
- El rendimiento a 10 años fluctúa entre el 3,80% y el 4,60%
Cuando comenzó el conflicto con Irán, hablé de lo escandaloso que me sentiría si continuara más allá del 21 de marzo debido a las implicaciones económicas de la guerra, incluidos mayores costos de energía e insumos. El viernes 20 de marzo, el mercado de bonos se tomó más en serio el conflicto y, por primera vez desde septiembre de 2025, el rendimiento a 10 años cerró por encima del 4,31%. El mercado de bonos ya ha descartado todos los recortes de tasas y ahora está descontando un aumento de tasas en 2026.
Esta semana es clave para mí porque ahora tenemos un camino claro hacia que el rendimiento a 10 años alcance el 4,60%, el extremo superior de mi pronóstico. Si este conflicto continúa y empeora, los rendimientos de los bonos aumentarán y se descontarán más subidas de tipos.
Diferenciales hipotecarios
Los diferenciales hipotecarios seguirán siendo positivos para la vivienda en 2026, ya que reducirán la volatilidad de las tasas hipotecarias y se acercarán a niveles normales. Los diferenciales hipotecarios empeoraron ligeramente cuando los rendimientos de los bonos cayeron en febrero, ya que los diferenciales intentaban hacer que las tasas hipotecarias fueran menos volátiles con la caída de los rendimientos. Ahora también han empeorado con este conflicto.
Por ahora, los diferenciales siguen siendo muy positivos, pero su mejora es lo único que impide que los tipos vuelvan a superar el 7%.
Históricamente, los diferenciales hipotecarios han oscilado entre el 1,60% y el 1,80%. Los diferenciales de la semana pasada cerraron en el 1,97%. Una vez más, el diferencial de un solo día del viernes no se tiene en cuenta en estos datos semanales.
Sin embargo, quería mostrar los tipos de esta semana en relación con los peores niveles de los diferenciales de los últimos tres años, con el rendimiento a 10 años en su nivel actual.
- Si tuviéramos los peores niveles de diferenciales hipotecarios en 2023, las tasas hipotecarias serían hoy del 7,67%, no del 6,53%.
- Si tuviéramos los peores niveles de 2024, los tipos hipotecarios estarían hoy en el 7,29%.
- Si tuviéramos los peores niveles de 2025, los tipos hipotecarios estarían hoy en el 7,10%.
Datos del inventario semanal de viviendas.
El inventario de viviendas debería comenzar ahora su aumento estacional anual. Sin embargo, la tasa de crecimiento del inventario realmente se ha desacelerado desde los niveles máximos del año pasado, hasta el punto de que podríamos ver algunas impresiones negativas año tras año en nuestro inventario semanal. Aún así, todavía estamos lejos de los niveles insalubres de 2021, 2022 y 2023.
Hemos pasado del crecimiento interanual del 33% en el inventario en el punto más alto de 2025, al 6,35% la semana pasada. En el pasado, el crecimiento del inventario se aceleró en medio de tasas más altas, una demanda debilitada y un aumento de las nuevas cotizaciones año tras año. Los datos de nuevos listados siguen siendo negativos año tras año, pero para esta semana, es un buen comienzo para el aumento estacional de primavera.
- Cambio de inventario semanal: (del 13 al 20 de marzo): el inventario aumentó de 697.251 a 705.633
- Misma semana del año pasado: (del 14 al 21 de marzo): el inventario aumentó de 655.625 a 668.155
Datos de nuevos listados
Los datos de nuevas viviendas también han sido ligeramente decepcionantes este año. Si bien sigo creyendo que podemos superar los 80.000 en algunas semanas, la tasa de crecimiento interanual ha sido ligeramente negativa durante semanas.
Todavía espero que los datos de nuevos listados oscilen entre 80.000 y 100.000 por semana durante los períodos pico estacionales, como sucedió entre 2013 y 2019. A modo de contexto, durante el colapso de la burbuja inmobiliaria, las nuevas viviendas a la venta oscilaron entre 250.000 y 400.000 por semana durante varios años.
Aquí están los datos de nuevos listados de la semana pasada durante los últimos dos años:
- 2026: 68.016
- 2025: 69.701
Porcentaje de reducción de precios
Normalmente, alrededor de un tercio de las viviendas sufren reducciones de precio antes de venderse, lo que refleja la naturaleza dinámica del mercado inmobiliario. A medida que las tasas hipotecarias y el inventario aumentan juntos, aumenta el porcentaje de recortes de precios.
En mi pronóstico de precios para 2026, tenía una estimación negativa del 0,62% para el año a nivel nacional.
Sin embargo, las tasas hipotecarias eran más bajas de lo que pensé que serían a principios de año y la compra anunciada por la FHFA de valores respaldados por hipotecas hizo que los diferenciales hipotecarios fueran más bajos de lo que esperaba. Creí que veríamos esa mejora más adelante este año. Entonces, antes de que comenzara el conflicto, mi pronóstico parecía equivocado para 2026. Ahora, si las tasas suben y se mantienen altas por más tiempo, tengo posibilidades de que mi pronóstico sea más correcto. Aún así, el porcentaje de reducción de precios está por debajo del año pasado en este momento.
El porcentaje de reducción de precios de la semana pasada:
La próxima semana: Irán, Irán, Irán e Irán
Nada importa la próxima semana excepto Irán. La semana pasada rompimos un nivel clave en el bono a 10 años y todo el año calendario ahora está siendo moldeado por tasas más altas, una inflación más alta y ningún recorte de tasas. De hecho, las subidas de tipos han vuelto a estar en el debate para 2026. Si este conflicto empeora, podemos incluir en el precio más subidas de tipos para 2026, y ningún miembro de la Reserva Federal hablará de recortes de tipos a menos que entremos en una recesión grave. Así que, por ahora, el conflicto con Irán está dando forma a lo que será el resto de 2026 para la economía y el mercado inmobiliario.
