Cuando los miembros de la Asociación de Constructores del Área de Wichita hablen con el Concejo Municipal de Goddard el 15 de junio sobre las regulaciones propuestas para dúplex de la ciudad, los concejales y residentes no serán los únicos que prestarán atención.
«Estoy observando cuidadosamente lo que va a pasar con las (regulaciones propuestas) de Goddard», dijo el administrador de la ciudad de Maize, Nick Gregory, durante una entrevista reciente con The Wichita Eagle. «Creo que queremos hacer algo probablemente más temprano que tarde, y probablemente coincidirá con algunas (actualizaciones de) nuestro plan integral».
Maize sería el tercer suburbio de Wichita en considerar regular los desarrollos dúplex de alguna manera. Derby aprobó recientemente regulaciones que rigen todo, desde la densidad hasta el diseño de futuros desarrollos dúplex.
La votación programada del Concejo Municipal de Goddard sobre sus regulaciones dúplex es el 6 de julio, según el administrador municipal Craig Crossette. Goddard había planeado votar sobre nuevas regulaciones para dúplex el 18 de mayo, pero la medida fue pospuesta después de que Crossette les dijera a los miembros del consejo que había recibido correspondencia de último minuto de WABA, y pensó que sería prudente hablar con el grupo comercial de constructores de viviendas antes de aprobar cualquier cambio.
«No quiero que nadie tenga la impresión de que estamos teniendo miedo del espíritu de la ley tal como está, pero más aún creemos que es importante tener una conversación más larga con (WABA) y obtener algunos de sus comentarios» antes de votar sobre la resolución, dijo Crossette a los miembros del consejo en ese momento.
«Nuestro objetivo no es, en última instancia, impedir que se apliquen estos estándares», dijo Tyler York, presidente y director ejecutivo de WABA, a The Wichita Eagle durante una entrevista a finales del mes pasado en referencia a su discurso ante el Concejo Municipal de Goddard. «Pero nos gustaría hablar sobre lo que estas regulaciones podrían significar para el costo de estos desarrollos».
Dijo que algunos miembros de WABA están experimentando la misma fatiga dúplex que estas comunidades. Dijo que no quería discutir detalles específicos de la política propuesta por Goddard hasta que WABA tenga la oportunidad de reunirse con el Concejo Municipal.
En una entrevista el mes pasado con The Wichita Eagle, Crossette dijo que no podía decir si el Concejo Municipal de Goddard haría algún cambio basándose en los comentarios de WABA, pero el personal de la ciudad ya estaba analizando algunos ajustes en la redacción de la última versión de las regulaciones dúplex. En un correo electrónico de seguimiento del 12 de junio, Crossette dijo que las adiciones a las regulaciones propuestas incluirán exigir un refugio contra tormentas y espacio y una instalación preliminar para un ablandador de agua, así como un lenguaje que alentaría a los desarrolladores a ubicar dúplex en las partes curvas de las carreteras siempre que sea posible.
Mientras tanto, Maize estará observando y tomando sus propias decisiones sobre si considera alguna restricción dúplex.
«Hemos tenido múltiples conversaciones con diferentes comunidades y los desafíos que están surgiendo con la gran cantidad de dúplex que están llegando», dijo Gregory. «Si miras muchos de nuestros nuevos vecindarios, son geniales. Es genial tener dúplex. Pero nos gustaría ver algo de variedad… Podemos ver algo muy similar a lo que Goddard está proponiendo».
En una entrevista anterior con The Wichita Eagle, Gregory dijo que Maize tenía alrededor de 1.300 terrenos listos para el desarrollo, y dijo que una buena parte de ellos serán dúplex.
En lo que va del año, los constructores en Maize han obtenido permisos para 31 viviendas unifamiliares, 54 casas gemelas, nueve dúplex y 12 unidades multifamiliares, lo que significa que el 70 por ciento de todas las viviendas nuevas no son unifamiliares. En 2025, los constructores que trabajaban en Maize obtuvieron permisos para 147 viviendas unifamiliares, seis casas gemelas y 57 dúplex. Y, en 2024, los constructores que trabajaban en Maize obtuvieron permisos para 119 viviendas unifamiliares, 12 casas gemelas y 104 dúplex. Todos los datos fueron proporcionados por Mitch Young, administrador de planificación y zonificación y administrador de llanuras aluviales de la ciudad de Maize.
Gregory dijo que entiende que los desarrolladores están analizando los proyectos desde un punto de vista financiero, pero la ciudad necesita analizar el desarrollo futuro basándose en cómo se verá la comunidad dentro de 20 a 30 años.
«Queremos asegurarnos de que sean dúplex de calidad», dijo. «Y queremos asegurarnos de que si esa tendencia alguna vez retrocede, donde la gente no quiere ver dúplex, no quiere vivir en dúplex, no hayamos sobreconstruido eso».
Gregory dijo que no tiene una fecha particular en mente para presentar algo al Concejo Municipal, pero que al menos parte de cualquier cambio en la forma en que se construyen los dúplex en el futuro podría incluirse en el plan integral actualizado en el que está trabajando la ciudad. Esas actualizaciones necesitarán la aprobación del Ayuntamiento.
Las regulaciones dúplex propuestas por Goddard
Como se propuso el 18 de mayo, la resolución dúplex de Goddard incluiría las siguientes estipulaciones:
• Los dúplex no podrán representar más del 40 por ciento del número total de viviendas en desarrollos futuros.
• Nuevos estándares de diseño buscarían diversificar la apariencia y mejorar la calidad percibida de estas propiedades.
• Los desarrolladores deberán instalar una amenidad privada que cumpla con los estándares establecidos en la resolución. Las opciones incluyen equipos de juegos infantiles, senderos, áreas de juego abiertas con césped, instalaciones para picnic, bancos, estructuras de sombra, canchas deportivas u otras mejoras aprobadas por la ciudad.
• La resolución propuesta permite al Concejo Municipal renunciar parcial o totalmente a las disposiciones de la resolución en caso de que se consideren impracticables.
• La última versión de la resolución ha eliminado el texto relacionado con el riego, la iluminación y otros elementos en un intento de evitar que un desarrollador declare que estos elementos constituyen una amenidad.
• Se requerirían aceras de cinco pies de ancho en todas las calles en los nuevos desarrollos con dúplex, y se requeriría un mínimo de dos árboles por lote antes de que se emita un certificado de ocupación.
• Se requerirían porches, líneas de techo y profundidades de fachada variadas para crear variedad e individualidad de las unidades de vivienda. Además, las ventanas deben ocupar al menos el 10 % de la pared frontal de cada vivienda, y las puertas de garaje no pueden ocupar más del 50 % del frente de la vivienda.
• Se requeriría que un mínimo del 30% de las paredes exteriores frontales o paredes laterales que dan a la calle tengan un acabado con mampostería decorativa, piedra o estuco. No se permitirán «materiales sintéticos o de imitación con una apariencia falsa o ‘adherida'» sin la aprobación por escrito del administrador de la ciudad o su designado.
• Los colores de los techos y la pintura exterior tendrían que ser variados y tener colores predominantemente en tonos tierra.
• Los alzados laterales y traseros, garajes, cocheras y todas las estructuras accesorias tendrían que mostrar el «mismo nivel de diseño, calidad estética y detalles arquitectónicos» que las partes frontales de la estructura principal. En la versión actual de la resolución no se permitirían «filas largas y monótonas de puertas de garaje y paredes de edificios».
