Las tasas hipotecarias han aumentado en las últimas semanas, pero ¿qué pasa con las tasas a largo plazo? ¿Hacia dónde se dirigen las tasas en los próximos cinco años? ¿Debería esperar a que las tasas hipotecarias en particular bajen antes de comprar o refinanciar? Los tipos de interés hipotecarios están determinados por varios factores, todos los cuales pueden darnos pistas sobre el futuro.
Uno de los indicadores más útiles para predecir las tasas hipotecarias es el rendimiento del bono del Tesoro estadounidense a 10 años. Las tasas hipotecarias y los rendimientos de los bonos del Tesoro a 10 años suelen moverse en la misma dirección, aunque las tasas hipotecarias suelen ser más altas porque los prestamistas tienen en cuenta riesgos adicionales. Esta diferencia entre los dos se conoce como diferencial, y lo tendremos en cuenta al estimar dónde podrían ir las tasas hipotecarias.
Teniendo esto en cuenta, el primer paso es observar hacia dónde creen los economistas que se dirigen los rendimientos de los bonos del Tesoro en los próximos cinco años. Para elaborar un pronóstico, combinaremos proyecciones económicas de expertos con datos recopilados mediante inteligencia artificial.
Michael Wolf, economista global de Deloitte Touche Tohmatsu Ltd., describió las expectativas de rendimiento de los bonos del Tesoro de la empresa durante los próximos cinco años en una actualización de diciembre del Centro de Investigación de Economía Global de Deloitte.
«Asumimos que la Reserva Federal dejará las tasas sin cambios hasta diciembre de 2026. La tasa promedio de los fondos federales alcanza su neutral 3,125% a mediados de 2027», escribió. Wolf dijo que el rendimiento de los bonos del Tesoro a 10 años disminuirá gradualmente durante el segundo trimestre de 2027, «para establecerse en 3,9% desde el tercer trimestre de 2027 hasta finales de 2030».
Tracemos ese pronóstico.
Otras previsiones apuntan a unos rendimientos a largo plazo algo superiores. Por ejemplo, los analistas de Goldman Sachs esperan que el bono del Tesoro a 10 años aumente a largo plazo hasta el 4,5% para 2035.
Mientras tanto, la Oficina de Presupuesto del Congreso (CBO) proyecta que el rendimiento del Tesoro a 10 años alcanzará el 4,1% a finales de 2026 y aumentará gradualmente hasta aproximadamente el 4,3% en 2030.
La inteligencia artificial Claude de Anthropic compiló las predicciones en un pronóstico de consenso, que utilizaremos a continuación.
Leer más: Por qué las tasas hipotecarias aumentaron después del recorte de tasas de la Reserva Federal
Como se mencionó, las tasas del Tesoro a 10 años y las de las hipotecas fijas a 30 años están separadas por un diferencial. Esa diferencia entre ambos ha sido de 2,5 puntos porcentuales en los últimos años. Se trata de un cambio significativo en comparación con el diferencial de 2010 a 2020, cuando era inferior a dos puntos porcentuales y, a menudo, cercano a 1,5.
Utilizando un diferencial de 2 puntos porcentuales, he aquí un ejemplo de cómo se comparan las tasas de los bonos del Tesoro y las hipotecarias:
Tasa del Tesoro a 10 años = 4%
Diferencial = 2 puntos porcentuales
Tasas hipotecarias = 6%
Aquí hay un ejemplo reciente: el 5 de marzo, el rendimiento del Tesoro a 10 años era del 4,09% y la tasa hipotecaria fija a 30 años era del 6,00%. El diferencial fue de 6,00 – 4,09 = 1,91 puntos porcentuales.
El diferencial es inferior a dos puntos porcentuales, lo que es una de las razones por las que las tasas hipotecarias han disminuido.
Claude AI sugirió utilizar un diferencial variable que se comprime lentamente:
«El diferencial entre las tasas hipotecarias fijas a 30 años y el Tesoro a 10 años está impulsado por el riesgo de pago anticipado, el riesgo crediticio y la oferta/demanda de valores respaldados por hipotecas (MBS). El programa de ajuste cuantitativo (QT) de la Reserva Federal amplió los diferenciales después de 2022 a medida que los mercados privados absorbieron más MBS. Los diferenciales comenzaron a normalizarse a fines de 2025 y se espera que sigan ajustándose».
Utilizando estas estimaciones de diferenciales, ahora podemos completar nuestro pronóstico de tasas hipotecarias a cinco años.
Utilizando el pronóstico del Tesoro, agregamos el caso base sugerido por Claude, supuesto diferencial entre el mercado de bonos y las tasas hipotecarias fijas a 30 años para compilar un pronóstico a cinco años:
Leer más: ¿Cuándo volverán a bajar las tasas hipotecarias al 6%?
Si bien este pronóstico es para un escenario base con una normalización gradual del diferencial, una disminución de la inflación y una política monetaria modesta de la Reserva Federal, Claude AI también preparó una estimación «alcista» y una estimación «bajista»:
El caso alcista: un aterrizaje suave
«La Reserva Federal logra guiar la inflación de regreso al 2% sin una recesión fuerte. Los recortes graduales de las tasas del FOMC hasta 2027 elevan el rendimiento a 10 años al 3,3% a medida que se comprime la prima por plazo. El diferencial de los MBS se normaliza hacia su promedio de largo plazo de 170 pb a medida que finaliza el trimestre y la demanda privada de MBS se recupera. Resultado: una tasa fija a 30 años cercana al 5,00% para 2030».
El caso bajista: inflación persistente y presión fiscal
«La inflación se mantiene por encima del 2,5% y los crecientes déficits fiscales estadounidenses elevan la prima por plazo, manteniendo el rendimiento a 10 años cerca del 4,4 al 4,6%. El diferencial se amplía a 240 puntos básicos a medida que la volatilidad del mercado y la oferta de MBS pesan sobre los mercados secundarios. Las tasas hipotecarias suben hacia el 7,00% para 2027 antes de disminuir ligeramente al 6,60% para 2030».
Por supuesto, se trata de estimaciones de largo plazo basadas en normas históricas y expectativas amplias. Todos estos números podrían tirarse por la ventana si ocurre alguna de las siguientes situaciones:
-
Los bonos del Tesoro a 10 años tienen un rendimiento superior o inferior al previsto. Por ejemplo, los rendimientos podrían desplomarse en caso de un revés económico grave, como una recesión, o dispararse ante los crecientes déficits gubernamentales.
-
El diferencial entre los bonos del Tesoro y las tasas hipotecarias se reduce o se amplía dramáticamente.
-
La política monetaria, impulsada por la Reserva Federal, cambia sustancialmente.
No hay ninguna previsión que augure un tipo hipotecario del 3% en los próximos cinco años. Sin embargo, ¿quién vio tasas de préstamos hipotecarios tan bajas en el horizonte en 2007, cuando las tasas estaban más o menos donde están ahora? Cosas como la Gran Recesión y una pandemia global rara vez están en el radar, y eventos tan drásticos son lo que se necesita para bajar las tasas hipotecarias.
El análisis anterior predice que las tasas hipotecarias en 2027 estarán cerca del 6%.
Según las estimaciones anteriores, no se espera que las tasas hipotecarias bajen significativamente en los próximos cinco años. Sin embargo, una recesión u otra perturbación desconocida de la economía (como un colapso financiero u otra pandemia) podría cambiar el panorama.
Si está considerando una hipoteca de tasa ajustable con un período inicial de tasa fija, primero deberá considerar cuánto tiempo permanecerá realmente en la casa que está financiando. Entonces comienza la previsión de tipos hipotecarios a largo plazo. Probablemente, el mejor enfoque sea seleccionar el plazo inicial que mejor se adapte a su presupuesto actual.
Leer más: 8 estrategias para conseguir la tasa hipotecaria más baja posible
