Un agente de bienes raíces ofrece un recorrido a los vecinos durante una jornada de puertas abiertas en una casa en Palm Beach Gardens, Florida, el 11 de enero de 2026.
Zak Bennet | Bloomberg | Imágenes falsas
La primavera es tradicionalmente la temporada de mayor actividad para las ventas de viviendas y, si bien la dinámica del mercado de este año ha cambiado fuertemente a favor de los compradores, fuerzas más amplias en la economía están creando desafíos importantes.
El factor más importante en cualquier temporada son las tasas hipotecarias. Se esperaba que fueran más bajos este año, ya que la Reserva Federal redujo su tasa de préstamo para contrarrestar la inflación, pero la guerra con Irán ha cambiado eso. El costo del petróleo se está disparando, provocando un aumento de la inflación y provocando que la Reserva Federal lo reconsidere.
Ahora los rendimientos de los bonos estadounidenses están aumentando, y las tasas hipotecarias siguen su ejemplo.
La tasa promedio de la popular hipoteca fija a 30 años había comenzado este año a la baja, incluso cayendo brevemente por debajo del 6% a fines de febrero, pero subió bruscamente esta semana a 6,53% el viernes, el primer día de la primavera, según Mortgage News Daily. Ahora está sólo 18 puntos básicos por debajo de lo que estaba hace un año.
Las tasas más altas afectarán la asequibilidad, pero otros factores han invertido el mercado a favor de los compradores. Las viviendas permanecen en el mercado por más tiempo, los vendedores están cada vez más dispuestos a bajar los precios y la oferta de viviendas en venta está aumentando, aunque no tan rápido como debería.
«A medida que el mercado inmobiliario se acerca a la temporada del ‘mejor momento para vender’, se encuentra en una posición precaria, atrapado entre mejoras a largo plazo y una repentina inestabilidad a corto plazo», escribió Jake Krimmel, economista senior de Realtor.com, en un informe Weekly Housing Trends. «Todo parece mucho más inestable e incierto que hace apenas un mes».
Durante la semana que finalizó el 14 de marzo, el inventario activo aumentó un 5,6% año tras año, según Realtor.com, pero los nuevos listados bajaron un 1,4%.
Esto significa que el número de viviendas en venta está aumentando no porque haya muchos más vendedores, sino porque las viviendas en el mercado están estancadas. Esto puede deberse a que los vendedores potenciales que esperaban poner sus casas en el mercado se están frenando debido a las preocupaciones sobre las implicaciones de la guerra de Irán.
«Creo que el inventario es el factor decisivo», dijo Jonathan Miller, director de mercados de StreetMatrix, un proveedor de datos del mercado inmobiliario. «Creo que la idea de que las tasas van a bajar notablemente este año está generalmente descartada».
Ubicación, ubicación
Dada la disparidad en el inventario entre los diferentes mercados, es probable que esta primavera sea una historia para muchas ciudades.
Por ejemplo, en febrero, los listados activos en Las Vegas, Seattle, Cincinnati y Washington, DC aumentaron más del 20% respecto al año anterior, según Realtor.com. Mientras tanto, las cotizaciones en San Francisco, Chicago, Miami y Orlando, Florida, fueron más bajas que hace un año.
Los precios de las viviendas se habían estado enfriando durante gran parte del año pasado, y continúan haciéndolo. Los precios eran sólo un 0,7% más altos en enero que en enero de 2025, según Cotality. Eso es menos que el crecimiento anual del 3,5% a principios de 2025. Sin embargo, las tasas hipotecarias más altas están restando importancia a esa mayor asequibilidad.
El noreste y el medio oeste están experimentando la mayor apreciación de precios, encabezados por Nueva Jersey, Connecticut, Illinois, Wisconsin y Nebraska, debido a la escasez de oferta en esas regiones, según Cotality.
Cotality clasifica el 69% de los principales mercados inmobiliarios metropolitanos como sobrevalorados, y señala que mercados infravalorados como Los Ángeles, Nueva York, San Francisco y Honolulu podrían ver un repunte de los precios en 2027.
«En última instancia, los lugares con un crecimiento constante del empleo seguirán siendo los principales motores de la apreciación de los precios, pero también tienen mayores déficits de inventario que están ejerciendo presión sobre los precios de las viviendas», escribió Selma Hepp, economista jefe de Cotality, en un informe reciente.
En cuanto a las nuevas construcciones, es probable que los compradores vean mejores ofertas esta primavera, ya que los constructores están luchando por deshacerse de un exceso de oferta de viviendas. Los inventarios alcanzaron un suministro de 9,7 meses en enero, según el censo de EE. UU., como resultado de la caída de las ventas al nivel más bajo desde 2022. Una proporción cada vez mayor de constructores redujo los precios en marzo, según la Asociación Nacional de Constructores de Viviendas.
«La asequibilidad para compradores y constructores sigue siendo una de las principales preocupaciones», dijo en un comunicado Bill Owens, presidente de la NAHB. «Muchos compradores permanecen indecisos esperando tipos de interés más bajos y debido a la incertidumbre económica. Los constructores se enfrentan a costes elevados de terreno, mano de obra y construcción y casi dos tercios continúan ofreciendo incentivos de ventas en un intento por consolidar el mercado».
La construcción de viviendas unifamiliares también cayó en enero. Mientras que algunos culpan al duro clima invernal por la debilidad del mercado de viviendas nuevas, los constructores luchan constantemente por la asequibilidad tanto para sus clientes como para sus propios resultados. Los costos de la tierra, la mano de obra y los materiales no han disminuido.
«Creo que este no va a ser un año inspirador para el mercado inmobiliario. Comenzó con altas expectativas. Creo que la guerra, cualquiera que sea el resultado, realmente ha disminuido el entusiasmo y ha mantenido la incertidumbre muy alta», dijo Miller de StreetMatrix.
