Durante los últimos años, los jóvenes compradores de viviendas aparentemente han estado fuera del mercado inmobiliario de Colorado.
Desde abril de 2021, el costo medio de una casa unifamiliar ha aumentado en un 19% a casi $ 600,000. Otras propiedades de nivel de entrada, como los condominios y las casas adosadas, también son aproximadamente un 7,1% más caras de lo que eran hace cuatro años, con un precio de venta promedio de $ 407,000, según datos de la Asociación de Agentes Inmobiliarios de Colorado.
Las tasas de interés elevadas continúan haciendo que los préstamos hipotecarios no apetiten a muchos compradores de viviendas. Fannie Mae midió la tasa promedio para un préstamo convencional de 30 años con un 6,84% esta semana, que es más del doble de la tasa promedio de 2.95% observada en este momento en 2021. El rápido aumento en las tasas de interés no solo disminuyó el inventario disponible, sino que también disminuyó la actividad de construcción de viviendas y la demanda del comprador de viviendas, todos los cuales contribuyeron a los rápidos aumentos de precios.
Ahora que el mercado inmobiliario de Colorado parece estar sacudiendo sus grilletes de la era de la pandemia, los jóvenes compradores de viviendas se encuentran en un mercado a diferencia de cualquier vista previo. El inventario ha crecido rápidamente, con Realtor.com midiendo un aumento del 65% en el metro de Denver durante el año pasado. En tiempos normales, esa sería una señal bienvenida para los compradores de viviendas. Pero los salarios no han seguido el ritmo de las apreciaciones del precio de la vivienda, lo que hace que la asequibilidad sea una preocupación principal para muchos compradores.
También hay varios incentivos nuevos, herramientas de financiación y tipos de hogar para que los compradores de viviendas elijan. Por ejemplo, algunos constructores de viviendas están ofreciendo compras de tarifas para atraer compradores. Este incentivo apareció por primera vez en los años setenta y ochenta cuando las tasas hipotecarias estaban en los dos dígitos. Funciona al requerir que los constructores de viviendas o prestamistas paguen una tarifa inicial para reducir permanente o temporalmente la tasa de interés del préstamo hipotecario de un comprador de viviendas.
Algunos compradores de viviendas también están recurriendo a métodos de financiamiento alternativos como acuerdos de capital compartido y una compra para pagar una casa. Los modelos de capital compartido requieren que un propietario firme sobre un porcentaje de la equidad futura de su hogar a un prestamista a cambio de efectivo por adelantado. La compra co-compra permite a los amigos o familiares reunir sus recursos sin formar una LLC como un grupo de inversión inmobiliaria tradicional.
Los tipos de viviendas no tradicionales como las propiedades de alquiler a opción, casas pequeñas, casas de contenedores de envío y unidades de vivienda accesoria también se han vuelto más populares desde la pandemia.
Todos estos cambios pueden dificultar que los jóvenes compradores de vivienda por primera vez sepan por dónde empezar. Sin embargo, los expertos de la industria dicen que varios métodos probados en el tiempo aún pueden ayudar a los compradores de casas jóvenes a comprar su primera casa.
Crear un presupuesto
Al contrario de la creencia popular, comprar una casa no comienza examinando a Zillow.
En cambio, los jóvenes compradores de viviendas deben tomarse el tiempo para crear un presupuesto, permitiéndoles comprender mejor qué tipo de hogar pueden pagar.
Brittany Frantz, supervisora de operaciones hipotecarias de la cooperativa de crédito de Colorado, dijo que no hay fórmula mágica para identificar un precio realista. Sin embargo, los expertos generalmente recomiendan que los costos de hipotecas y de servicios públicos no representen más del 30% de los ingresos totales de un hogar. Por ejemplo, un hogar que gana $ 10,000 combinados por mes no debería gastar más de $ 3,000 en costos de vivienda.
Paige Omohundro, Gerente de Desarrollo de Negocios de la Autoridad de Finanzas de Vivienda de Colorado, agregó que CHFA tiene varias clases de compradores de viviendas para jóvenes compradores de viviendas. CHFA también ofrece becas para que los compradores de viviendas asistan a sus clases.
Educarse sobre las finanzas asociadas de comprar una casa
Hay varios impuestos y tarifas asociadas con la compra de una casa que los compradores de viviendas deben tener en cuenta. Algunos de ellos incluyen:
- Depósito
- Dinero sincero
- Costos de cierre
- Tarifas de inspección
- Tarifas de evaluación
- Tarifas de título
- Cuotas/tarifas de la Asociación de propietarios
Todas estas tarifas pueden representar entre el 2% y el 5% del precio de compra de una casa, dijo Frantz. Algunas de las tarifas también se pueden llevar al préstamo hipotecario de un comprador de viviendas.
Frantz dijo que los compradores de viviendas también deben hacerle a su prestamista tantas preguntas como sea posible sobre su préstamo y las tarifas incluidas en él para comprender su impacto financiero.
Por ejemplo, no todos los préstamos requieren un pago inicial del 20%. Los compradores de viviendas pueden pagar tan solo 3% a 5% como pago inicial. Los préstamos con pagos bajos inferiores al 20% del precio de compra requieren que el propietario pague un seguro hipotecario cada mes, lo que protege al prestamista en los casos en que un propietario incumple su préstamo.
«Piense en lo que quiere en su hogar y luego cree un presupuesto basado en lo que está buscando», dijo Frantz.
Prepárese para los impuestos y los costos de seguro
Los propietarios de viviendas también deben estar preparados para futuros aumentos de costos fiscales y de seguro. Los impuestos a la propiedad pueden fluctuar mucho porque se evalúan cada dos años. El seguro de los propietarios se reevalúa anualmente.
Los propietarios pueden renegociar los costos de seguro de los propietarios de viviendas comprando mejores políticas. Sin embargo, los impuestos a la propiedad son mucho más difíciles de cambiar, ya que requieren pasar por un proceso de protesta formal con el asesor fiscal local.
Los costos de seguro también pueden determinar cuánto pagan los propietarios en las tarifas de HOA. Si bien estas tarifas generalmente se aplican a las personas que compran casas adosadas y condominios, también pueden solicitar casas unifamiliares en ciertas comunidades.
«Asegúrese de lo que está entrando en trabajos a largo plazo», dijo Frantz.
Sea creativo con las opciones de financiación
El proceso hipotecario tradicional puede no funcionar para cada joven comprador, especialmente aquellos con historial de crédito limitado o nulo.
En cambio, los jóvenes propietarios pueden usar algunos métodos de financiamiento creativo para comprar su primera casa.
Un método se conoce como «hacking casero», donde un comprador de vivienda compra una propiedad multifamiliar y alquila parte de ella para ayudar a compensar los costos de sus hipotecas. Lydia Golesh, agente de bienes raíces de Keller Williams, dijo que este método funciona para los propietarios que están dispuestos a asumir los riesgos de ser propietario o administrador de propiedades.
Otros métodos, como la compra conjunta, podrían ser una opción. La compra co-compra es cuando un grupo de personas reunir sus recursos para comprar una casa. Por lo general, este grupo no necesita formar una LLC como los inversores inmobiliarios tradicionales.
Evento de compradores jóvenes
Brittany Frantz, Lydia Golesh y Paige Omohundro hablaron en un reciente evento de compra de viviendas organizado por Colorado Sun, con el apoyo de patrocinio de Credit Union of Colorado, Colorado Housing & Finance Authority, Oakwood Homes, AAA-the Auto Club Group y Keller Williams.
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Utilice un programa de compradores de vivienda por primera vez
Varios programas de compradores de vivienda por primera vez pueden ayudar a los jóvenes compradores de viviendas a comprar su primera propiedad. Omohundro dijo que algunos de los programas se pueden apilar para darle a los compradores de viviendas por primera vez al comprar una casa.
Por ejemplo, CHFA tiene préstamos y subvenciones de asistencia para el pago inicial para compradores de viviendas por primera vez. Algunos de los programas se pueden combinar con ofrendas de la Corporación de Asistencia de Vivienda de Colorado, dijo Omohundro. Credit Union of Colorado también tiene un programa de financiación del 100% para compradores de viviendas por primera vez.
«Hay muchos productos por ahí, por lo que se trata de encontrar el que funcione mejor para usted», dijo.
Elija una ubicación y no espere para comprar
Golesh dijo que los jóvenes compradores de viviendas deberían considerar vecindarios prometedores para encontrar acuerdos asequibles. Algunos lugares que sugirió ver incluyen:
- Aurora este
- West Lakewood
- Suroeste de Denver
- North Denver
Una vez que un comprador se establece en una ubicación, Golesh dijo que es mejor comprar tan pronto como pueda.
«No espere el momento perfecto», dijo Golesh. «Al igual que la vida, los bienes raíces vienen en flujos y flujos».
Evaluación de un agente inmobiliario
Uno de los aspectos más pasados por alto de la comprensión de viviendas es evaluar el agente inmobiliario con el que trabajará.
Omohundro dijo que evaluar un agente es similar a la entrevista para un trabajo. Ella sugirió que los compradores de viviendas hablen con diferentes agentes inmobiliarios para asegurarse de que trabajen con alguien que «respalda».
Los compradores de viviendas no solo deben hablar con los agentes, sino que también deben investigar un poco sobre el negocio de un agente inmobiliario. Lea las reseñas de clientes anteriores o hable con personas que han trabajado con el agente de bienes raíces en el pasado.
«Sobreviven de las referencias, por lo que quieren hacer lo correcto a usted», dijo Omohundro.
