Los apartamentos de Denver con restricciones de ingresos están más vacíos que los de precio de mercado, según datos del patrocinador principal de Colorado de nuevos desarrollos de viviendas para personas de bajos ingresos.
Los apartamentos restringidos a quienes ganan el 80% del ingreso medio del área están vacíos en un 18,7%, según datos de la Autoridad de Vivienda y Finanzas de Colorado compartidos con BusinessDen.
Las unidades entre 40% y 60% de AMI tienen tasas de desocupación más bajas, pero se mantienen por encima de la tasa de desocupación del mercado, que registró un 8,3% el último trimestre, según la Asociación de Apartamentos de Metro Denver. Las unidades al 60% del AMI están vacantes en un 12,8% y las que están en el nivel del 40% al 50% se sitúan en el 8,4%.
Sólo las viviendas con ingresos restringidos al 30% del AMI o menos, con un 6,4% desocupadas, están más llenas que el edificio promedio a precio de mercado.
Los datos de la CHFA corresponden a apartamentos estabilizados, que se encuentran en edificios que han estado abiertos durante al menos seis meses. Indicó que el inquilino medio de su cartera gana el 26% del AMI estatal, o $24,600 al año.
La extraña situación surge del actual exceso de oferta de apartamentos en Denver, que ha reducido los costos para los inquilinos.
«Los alquileres de mercado han bajado entre un 50 y un 60%, tal vez un poco más del 60% del AMI. La verdad del asunto es que cuando vives en una comunidad de viviendas asequibles… tienes que calificar por ingresos cada año, y esa calificación por ingresos es muy onerosa», dijo Scott Rathbun, que dirige la firma de análisis de mercado Apartment Insights.
«Es mucho más difícil calificar para vivir en una propiedad asequible que en una propiedad a precio de mercado. Por eso, si las personas tienen la opción, generalmente eligen vivir en una propiedad a precio de mercado porque es mucho menos oneroso».
El alquiler promedio en Denver es de $1,800, pero es más barato en muchos lugares y tipos de unidades. Un estudio en Cap Hill, por ejemplo, cuesta 1.200 dólares. Mientras tanto, un apartamento tipo estudio al 80% del AMI puede alcanzar un máximo de $1,823 por mes.
«No me sorprende… en los últimos tres años, hemos tenido un número récord de entregas de comunidades y apartamentos a precio de mercado», dijo Greg Glade, cofundador de la firma de desarrollo local MGL Partners.
La firma de Glade construye apartamentos con ingresos restringidos y a precio de mercado y tiene proyectos desde Cap Hill hasta Parker. Glade dijo que tuvo que arrendar el 80% de las unidades AMI al nivel del 60% solo para seguir siendo competitivo con los alquileres del mercado.
Glade dijo que parte del desafío es que los compañeros de cuarto no tienen precio en la mayoría de las viviendas con ingresos restringidos, ya que es el salario combinado del grupo el que se utiliza para determinar los niveles de AMI del inquilino. En otras palabras, dos personas no relacionadas que ganen el 50% del AMI contarían como si ganaran el 100% del AMI y, por lo tanto, no podrían alquilar un apartamento con ingresos restringidos.
La población de Denver también se ha estancado, y se estima que más personas abandonaron la ciudad en 2025 que las que llegaron por primera vez desde 2021, y solo la segunda vez desde 2006. Se espera que esa tendencia continúe este año.
Sin embargo, los analistas han advertido que se espera que las altísimas vacantes sean un problema en los datos y que las proyecciones futuras no son tan favorables para los inquilinos. Si bien se agregaron muchos apartamentos en los últimos años, está previsto que pocos se completen en el futuro inmediato.
“Probablemente volverá a la ‘normalidad’: tenemos una ocupación muy alta y una vacancia muy baja en [income-restricted] propiedades para 2028 y seguir adelante. Porque creo que, por muchas razones, el oleoducto se está cayendo por un precipicio en este momento”, dijo Rathbun, quien recopila datos para el informe de la Apartment Association.
«Vamos a volver a un lugar donde tenemos una oferta insuficiente y la demanda supera la oferta. Y cuando la demanda supera la oferta, los precios suben».
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