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CHAMPAIGN — Los residentes del North End de la ciudad están a favor de las reparaciones de viviendas para personas mayores de bajos ingresos en la esquina de North Fifth Street y East Columbia Avenue, que resultaron dañadas en un incendio en julio de 2024.
Al mismo tiempo, esperan que una rezonificación propuesta para facilitar el trabajo no abra la puerta a un desarrollo que podría cambiar la cara de sus vecindarios.
«Los residentes de North End no desean que nuestra comunidad sea remodelada para reflejar lo que está sucediendo en Campustown», dijo el reverendo James Wright, pastor de la Iglesia de Dios Sheriff’s Temple AOH en 601 E. Vine St. «Queremos vecindarios seguros, viviendas asequibles para personas mayores y una planificación cuidadosa, no una reurbanización especulativa».
La Comisión del Plan Champaign votó el 19 de noviembre para enviar una solicitud para rezonificar 501 y 503 E. Columbia Ave. de Unifamiliar (SF1) a Multifamiliar de Baja Densidad (MF1) al concejo municipal con una recomendación positiva. El asunto estará en la agenda del consejo el 2 de diciembre, dijo el planificador principal Eric Van Buskirk.
La rezonificación propuesta fue iniciada por el Director de Planificación y Desarrollo de Champaign, Bruce Knight, y se está realizando en colaboración con la Autoridad de Vivienda del Condado de Champaign, propietaria de las propiedades, dijo la planificadora asociada Lily Wilcock.
El comisionado Jeffrey Barkstall se abstuvo en la votación, afirmando que la autoridad de vivienda es uno de sus clientes como agente inmobiliario. Agregó que no ha estado involucrado con esta propiedad en particular.
Los dos edificios fueron construidos por HACC para ser residencias multifamiliares para personas mayores de bajos ingresos, pero su zonificación se cambió posteriormente debido a cambios realizados por la ciudad, escribió Wilcock en un informe a la comisión. HACC busca reparar 501 E. Columbia Ave. y hacer que las ocho unidades del edificio vuelvan a ser habitables.
«Fue bastante grave», dijo la directora ejecutiva de HACC, Lily Walton. «El techo se incendió».
Nadie resultó herido, pero ocho residentes fueron desplazados, dijo. Estas personas fueron reubicadas en otras propiedades de la cartera de la autoridad de vivienda.
El incendio ocurrió el 1 de julio de 2024. El Departamento de Bomberos de Champaign llegó al lugar a las 11:36 p.m. luego de recibir un informe de un transeúnte. A su llegada, los bomberos encontraron un incendio creciente y entraron al edificio para investigar, lo que los llevó a descubrir «un incendio en el ático que avanzaba rápidamente», dijeron los bomberos en ese momento.
Luego, los equipos adoptaron una “estrategia defensiva” y utilizaron escaleras aéreas para controlar el incendio. El incendio se consideró un accidente causado por «equipos eléctricos energizados», dijeron las autoridades.
«La estructura dañada por el fuego ha estado expuesta a los elementos desde entonces», escribió Wilcock. «La estructura necesita urgentemente reparación y no se puede reparar como una estructura no conforme».
Agregó que el departamento legal y de servicios vecinales de la ciudad emitió una orden en julio de 2025 para que la estructura fuera demolida o reparada, siendo la demolición la única opción a menos que se apruebe la rezonificación.
Walton dijo a The News-Gazette que la autoridad de vivienda tiene un contrato vigente para las reparaciones, que comenzarían inmediatamente si se concede la rezonificación. Estimó que el trabajo estaría completo en el verano u otoño de 2026.
Cuando se le preguntó por qué las reparaciones no se realizaron antes, Walton respondió que a la autoridad de vivienda le tomó “un poco de tiempo” conseguir un arquitecto para el proyecto.
“A partir de ahí, tuvieron que completar los planos, y luego tuvimos que sacarlo a licitación, por lo que tomó un poco más de tiempo”, dijo, y agregó que la autoridad de vivienda también estaba lidiando con algunos “cambios administrativos” en ese momento.
Una vez reparado, el edificio seguirá ofreciendo viviendas para personas mayores de bajos ingresos, dijo.
Según Wilcock, la historia detrás de este caso se remonta a 1961, que fue cuando la ciudad aprobó la solicitud de la autoridad de vivienda para rezonificar la propiedad vacante en North Fifth Street y East Columbia Avenue de residencial unifamiliar a residencial multifamiliar.
“En respuesta a las preocupaciones sobre la asequibilidad de la vivienda y las preocupaciones sobre las condiciones de la misma, la ciudad de Champaign trabajó con la autoridad de vivienda para construir viviendas para personas mayores de bajos ingresos en esta área”, dijo.
Los dos edificios, que contienen un total de 16 unidades, se abrieron a los residentes en 1962.
Posteriormente, la ciudad aprobó un plan vecinal general para el noreste de Champaign para facilitar un mayor desarrollo de viviendas asequibles en asociación con HACC y la Autoridad de Vivienda Pública, precursora del Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano de EE. UU., dijo Wilcock.
Las recomendaciones del plan, que fue adoptado en 1963, se incorporaron a un nuevo mapa de zonificación elaborado por la ciudad un par de años después, al igual que cambios importantes en la ordenanza de zonificación de la ciudad.
“El Mapa de Zonificación de 1965 incluía distritos de zonificación modificados, y las propiedades en cuestión aparecen en un área de R-2, Unifamiliar de Densidad Media”, dijo Wilcock. «El nuevo mapa de zonificación fue un proceso amplio de rezonificación en toda la ciudad. A diferencia del proceso actual, el nuevo mapa de zonificación masivo no consideró los efectos de las rezonificaciones a nivel de parcela».
Como resultado, los dos edificios se convirtieron en estructuras «legalmente no conformes». El distrito de zonificación se actualizó posteriormente a SF1 cuando la terminología cambió según la ordenanza de zonificación de 1996, dijeron funcionarios de planificación de la ciudad.
Durante el tiempo para comentarios públicos, Wright leyó una declaración en nombre de los residentes del North End de la ciudad.
«La autoridad de vivienda ha mantenido este edificio durante 60 años y sigue siendo una fuente valiosa de viviendas asequibles para personas mayores a pequeña escala en nuestra comunidad», dijo. «Muchos de nuestros ancianos dependían de estas unidades para tener una vida estable, y restaurarlas es razonable y humano».
Por lo tanto, los residentes apoyarían una “rezonificación limitada” únicamente con fines de reparación.
Sin embargo, Wright continuó diciendo que los residentes de North End se “oponen firmemente” a que la posible rezonificación se interprete como una “puerta abierta para que los desarrolladores comiencen a solicitar zonificación adicional hacia el norte, utilizando esta propiedad como precedente para intereses de desarrollo más grandes”.
Wilcock le dijo a la comisión de planificación que el personal de planificación se reunió con seis residentes del área que rodea la propiedad en cuestión el 17 de noviembre y escuchó sus preocupaciones, que reflejaban en gran medida las expresadas por Wright.
James Lee, director de construcción y desarrollo inmobiliario de la autoridad de vivienda, dijo más tarde que la agencia «está totalmente comprometida con la preservación de la intención comunitaria y la cultura compartida entre todos ustedes».
El personal de planificación también señaló que si este sitio en particular alguna vez fuera remodelado, la zonificación MF1 propuesta limitaría el alcance de lo que se podría construir.
Según Van Buskirk, este distrito de zonificación tiene como objetivo facilitar el desarrollo multifamiliar “a una escala que sea compatible con el unifamiliar”.
“La altura y los retrocesos corresponden a un barrio unifamiliar”, dijo.
Wilcock también señaló que los requisitos de estacionamiento y las proporciones de área de piso también servirían como factores limitantes para cualquier posible reurbanización en el lote, que tiene solo aproximadamente 0,6 acres.
Además, es raro que la ciudad inicie una solicitud de rezonificación, y la solicitud en cuestión se limita al terreno en 501 y 503 E. Columbia Ave., dijo Van Buskirk.
“Recibimos solicitudes como ciudad… ‘Oye, esta propiedad está en venta, ¿qué tal si puedo obtener una rezonificación a X?’ Podría ser un distrito comercial, podría ser un multifamiliar de alta densidad”, dijo. «No los entretenemos en este momento, en particular en este vecindario, porque entendemos la sensibilidad en torno a la invasión del desarrollo de Campustown en esta área en particular. Por eso solo quiero tomarme un minuto para aclarar que esto no es una rezonificación especulativa en nombre de un desarrollador. Esto es para apoyar las viviendas para personas mayores que existen actualmente».
