El Grupo de Planificación Comunitaria de Ramona ha expresado su preocupación de que la ordenanza de vivienda inclusiva propuesta por el condado, que requeriría algunas viviendas asequibles en nuevos desarrollos residenciales, podría provocar más retrasos en el desarrollo y mayores costos para los desarrolladores, inquilinos y propietarios de viviendas.
Ben Larson, planificador ambiental y de uso de la tierra del condado de San Diego, discutió la ordenanza propuesta en la reunión del grupo del 7 de mayo, diciendo que era la primera de varias presentaciones planificadas a comunidades no incorporadas antes de que el asunto pase a la Junta de Supervisores del condado el 24 de junio.
«Mi objetivo hoy no es persuadir a este grupo de que esto es lo correcto para Ramona», dijo Larson. «Mi trabajo hoy es explicar lo que está pasando y recibir comentarios».
Larson dijo que la cantidad requerida por el condado de unidades asequibles para la propuesta es del 5% al 20% de la cantidad total de unidades o viviendas disponibles. El porcentaje exacto por proyecto será elegido por la Junta de Supervisores y puede variar según el tipo de proyecto, dijo.
El condado define la vivienda asequible como aquella que no cuesta más del 30% de los ingresos de un hogar. Los costos de vivienda incluyen alquiler o hipoteca, servicios públicos, impuestos a la propiedad y seguros, dijo Larson.
El ingreso familiar promedio en Ramona es de $107,400, dijo, y el tamaño promedio de un hogar es de tres personas. El condado considera ingresos muy bajos $78,750; ingresos bajos $125,950 e ingresos moderados $149,250.
Los proyectos que sean inferiores al tamaño mínimo de proyecto, que aún no se ha establecido, no están obligados a participar, dijo.
Larson dijo que los desarrolladores que decidan no agregar viviendas asequibles a sus proyectos pueden elegir una de cuatro formas alternativas de cumplimiento: pagar una tarifa de precio por pie cuadrado basada en el tamaño de la unidad directamente al condado; donar terrenos al condado para futuros desarrollos de viviendas asequibles; construir viviendas asequibles en una ubicación alternativa; o construir una unidad de vivienda accesoria.
Los incentivos son opcionales, pero alientan a los desarrolladores a construir unidades asequibles en el lugar, dijo. Incluyen una bonificación de densidad que permite a los desarrolladores exceder los requisitos actuales de densidad zonificada y una revisión de prioridad, en la que los supervisores pueden ofrecer una revisión acelerada del proceso de obtención de permisos para proyectos que incluyen más viviendas asequibles que la cantidad requerida de unidades.
Como ejemplo, Larson destacó tres desarrollos de viviendas en Ramona construidos desde 2017. Si la ordenanza de vivienda inclusiva propuesta y un requisito de vivienda inclusiva del 10% para personas de bajos ingresos hubieran estado en vigor, Village Place Apartments habría tenido tres unidades asequibles, Paseo Village tres unidades y Nickel Creek Townhomes cinco unidades, dijo.
Varios miembros del Grupo de Planificación dijeron que les preocupaba que la ordenanza propuesta empeorara el actual “prolongado” tiempo de revisión para nuevos desarrollos de viviendas. Y cualquier retraso en el cronograma generalmente afecta los costos finales para los consumidores, dijeron.
Lauren Elyse Welty, presidenta del grupo, le pidió a Larson que aclarara qué propone el condado para una revisión acelerada de los permisos para la ordenanza.
Preguntó cuánto tiempo tomaría el condado el proceso de revisión de permisos.
Welty se refirió a los tres ejemplos de desarrollo de viviendas de Ramona de Larson. Dijo que al condado le tomó “un promedio de nueve años” aprobar estos proyectos, todos entre 25 y 45 unidades.
«Cuando se diseña un proyecto, está diseñado para el mercado en ese momento», dijo Welty.
Los desarrolladores no están lidiando con los mismos números casi una década después, añadió.
«Estamos tratando de hacer algunos esfuerzos para acelerar ese proceso porque también estamos de acuerdo en que el cronograma es inaceptable», dijo Larson. «Creo que una de las cosas que estamos tratando de hacer, y puede que sea difícil de creer, lo sé, es tratar de mejorar el proceso y hacerlo más rápido para que ese tipo de cosas dejen de suceder».
Jonas Dyer, miembro del Grupo de Planificación, dijo que el condado debería “permitir a los constructores construir y hacerlo rápidamente”, porque las tarifas aumentan cuando los costos se transmiten del constructor al consumidor debido a los tiempos prolongados de revisión del condado.
«Hay muchos obstáculos para hacer algo», dijo Dyer. “La vivienda es muy importante y hay gente en esta ciudad que lo está intentando”.
La solución debe encontrarse con la gente de Ramona, las juntas, los constructores y el condado trabajando juntos, dijo, y agregó: «Todos estamos unidos en esto».
Dyer dijo que cree que el condado está tratando de trabajar en una solución, pero votará en contra de esta ordenanza propuesta.
Dawn Perfect, miembro del grupo de planificación, dijo que le preocupa que Ramona pueda perder el control local sobre el desarrollo de tierras a través del mecanismo de cumplimiento alternativo de la ordenanza propuesta. Con las donaciones de tierras, las propiedades se asignarán a contratistas externos “que no tienen el carácter comunitario en su corazón como lo tienen algunos de nuestros habitantes locales”, dijo.
Dijo que la tarifa del precio por pie cuadrado y las opciones de donación de tierras “suenan como una apropiación de dinero y de tierras.
«Y una apropiación de tierras complicada en el sentido de que el condado se apropia de esas tierras y luego hace lo que quiere, a su ritmo, a su estilo, y terminamos con cosas que acaban de caer en Ramona que no son necesariamente compatibles con Ramona porque hemos perdido la capacidad de nuestro desarrollador local para desarrollar esas tierras y van a parar a contratistas más grandes».
Basil Aruin dijo que le preocupaba que “los requisitos de zonificación inclusiva se hayan utilizado para impedir el desarrollo”. Las parcelas apropiadas para viviendas densas y asequibles a menudo terminan como viviendas unifamiliares o una casa grande porque esa zonificación conlleva menos obstáculos regulatorios y de planificación, dijo.
Paul Stykel dijo que la ordenanza propuesta podría extender los ya largos procesos de permisos. Hizo referencia a Montecito Ranch, un proyecto originalmente planeado para viviendas hace casi dos décadas.
Después de luchar durante años para obtener los permisos necesarios del condado, los desarrolladores finalmente abandonaron el proyecto, dijo. Se vendieron cientos de acres de tierra a una organización de conservación, convirtiendo el sitio de vivienda propuesto en un espacio abierto en el que nunca se podrá construir, dijo.
Los funcionarios del condado presentarán la ordenanza de vivienda inclusiva propuesta durante las próximas semanas a todos los grupos de planificación comunitaria del área: Valley Center el 11 de mayo, San Dieguito el 14 de mayo, Alpine el 28 de mayo y Sweetwater el 2 de junio.
